Décret BACS reporté à 2030 : faut-il vraiment attendre ?

30 secondes pour savoir si le décret BACS vous concerne

Le critère ne dépend pas de votre surface. Le décret BACS, pour Building Automation and Control Systems, impose une gestion technique du bâtiment (GTB, l’automate qui pilote et mesure vos équipements) aux bâtiments tertiaires dont un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non à la ventilation, a une puissance nominale utile supérieure à 70 kW (article R.175-2 du code de la construction et de l’habitation). Ce seuil a été posé par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023.

Deuxième point, que presque aucun résumé ne dit : l’obligation ne pèse pas sur le propriétaire des murs. Le texte vise « le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation des bâtiments » (R.175-2, I). Dans un bail où le preneur a acheté ses équipements, cas courant en commerce et en restauration, c’est le locataire qui est assujetti : relisez votre bail avant de conclure que le dossier n’est pas le vôtre.

Le seuil s’apprécie par système, non sur un total. Aucune formule de cumul ne figure dans le décret, et l’arrêté d’application du 7 avril 2023 n’en donne pas davantage : il ne traite que l’inspection périodique et le calcul du temps de retour sur investissement. Annoncer « 70 kW cumulés sur le chauffage, la ventilation et la climatisation » est donc plus sévère que le texte. Attention aussi à la grandeur : la puissance nominale utile est une puissance thermique en sortie, quand la plaque d’une pompe à chaleur ou d’un groupe froid affiche le plus souvent la puissance électrique absorbée. Lire 20 kW sur la plaque d’une machine de 70 kW utiles, c’est se croire hors champ à tort : faites confirmer la valeur par votre mainteneur. Sur un réseau urbain, c’est la station d’échange qui compte.

Un commerce de 300 m² avec deux splits reste largement sous le seuil, un cabinet médical de 500 m² aussi. Une clinique, un EHPAD ou un grand restaurant le franchit souvent, mais sur la puissance de leur système de chauffage ou de climatisation seul : le froid commercial, chambres froides et vitrines, est un froid de process et non un traitement de l’air intérieur au sens de R.175-1, et une extraction n’est ni un chauffage ni une climatisation. Un intégrateur qui les additionne se trompe.

Combien provisionner ? Ce qui ne tient pas, c’est le prix par classe : les sources se contredisent d’un facteur 3, les unes faisant varier le prix selon la classe installée, les autres affirmant que l’infrastructure est la même et que seules les fonctionnalités logicielles changent. Un prix par classe donnerait donc une fausse impression de précision. Toutes classes confondues, classe A comprise, les comparateurs et courtiers en énergie annoncent de 15 à 45 €/m² (relevés de 2026, sources commerciales et non des documents publics), une base que nous lisons hors taxes par prudence, faute de mention dans les sources. Pour la classe B, deux documents publics donnent un ordre plus bas : le rapport de la CRE sur le pilotage des bâtiments tertiaires de septembre 2023 et la fiche de calcul BAT-TH-116 de l’ATEE (2014), qui ne compte que l’équipement. Notre pré-diagnostic retient 15 €/m² HT en classe B, avec un plancher de 8 000 €. Provisionnez cet ordre, écrivez-le comme une hypothèse dans votre note à la direction, et demandez à chaque devis d’afficher la sienne. Ce qui se chiffre autrement, c’est la prime, et nous y venons.

Ce que le texte exige vraiment : quatre fonctionnalités, pas une classe

Si vous avez consulté un intégrateur, vous avez entendu « il faut au minimum une GTB de classe B ». Cette phrase circule partout. Elle ne figure pas dans le décret.

Le cahier des charges du texte, c’est l’article R.175-3 du code de la construction et de l’habitation, et il demande quatre choses au système :

• suivre, enregistrer et analyser en continu les données de production et de consommation des équipements techniques, par zone fonctionnelle et au pas horaire, et les ajuster en conséquence, données conservées à l’échelle mensuelle pendant cinq ans ;
• situer l’efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence, détecter les pertes d’efficacité et informer l’exploitant des améliorations possibles ;
• être interopérable avec les différents systèmes techniques du bâtiment ;
• permettre l’arrêt manuel et la gestion autonome d’un ou plusieurs systèmes.

Le code définit l’interopérabilité comme « la capacité que possède un produit ou un système à communiquer et interagir avec d’autres produits ou systèmes dans le respect des exigences de sécurité » (R.175-1, 7°). Il ne dit pas « y compris les équipements d’une autre marque » : exigez-le quand même, en sachant que c’est votre exigence et non celle du texte.

Le même article ajoute une clause qui vaut de l’or : les données produites et archivées sont la propriété du propriétaire du système d’automatisation et de contrôle, qui les met à disposition du gestionnaire du bâtiment à sa demande. Votre historique ne reste donc pas captif de l’outil de votre prestataire.

Voici la phrase à recopier dans votre consultation. Ses deux dernières propositions ne sont pas au même rang : la propriété des données vient du texte, l’accès sans surcoût est votre ajout.

« Le système d’automatisation et de contrôle satisfait les quatre fonctionnalités de l’article R.175-3 du code de la construction et de l’habitation : suivi, enregistrement et analyse en continu par zone fonctionnelle et au pas horaire, avec conservation mensuelle des données pendant cinq ans ; comparaison à des valeurs de référence, détection des pertes d’efficacité et information de l’exploitant ; interopérabilité avec les systèmes techniques en place, y compris ceux d’une autre marque ; arrêt manuel et gestion autonome. Les données produites et archivées restent la propriété du propriétaire du système d’automatisation et de contrôle, qui les met à disposition du gestionnaire du bâtiment à sa demande. Le titulaire garantit en outre un accès et un export de ces données sans surcoût. »

Et si votre prestataire insiste sur la classe B ? Demandez-lui laquelle des deux exigences il invoque. S’il parle de la prime CEE (certificats d’économies d’énergie) BAT-TH-116, il a raison : cette fiche, et elle seule, conditionne la prime à une GTB de classe A ou B au sens de la NF EN ISO 52120-1. S’il parle du décret, la référence à poser sur la table est R.175-3, qui ne mentionne ni classe ni norme. Faites donc chiffrer la montée en classe en option, pour la comparer à la prime qu’elle débloque. Le détail des classes est dans notre article sur le coût et le ROI d’une GTB en local tertiaire.

Pourquoi attendre l’échéance coûtera-t-il plus cher ?

Sur le papier, le sursis est confortable. Sur le terrain, trois forces compriment vos marges.

D’abord, l’énergie reste chère. Selon l’INSEE, les prix de l’électricité pour les clients professionnels resteraient en 2024 supérieurs de 67 % à leur niveau de 2021. Pour la suite, nous ne vous vendrons pas de tendance : l’ARENH s’est arrêtée le 31 décembre 2025, le versement nucléaire universel l’a remplacée au 1er janvier 2026, et son effet sur les prix de fourniture n’est pas encore mesuré. Les 15 à 30 % d’économies « sur les postes pilotés » qu’annoncent les intégrateurs sont à traiter comme une hypothèse, et à comparer à ce que donne un document chiffré. Nos propres estimations partent de la fiche de calcul BAT-TH-116 de l’ATEE (2014) et des facteurs de la norme NF EN 15232 qu’elle reprend, en visant la classe B depuis un parc moyen : cela donne, pour un hôtel, environ 15 % sur le chauffage, 10 % sur l’eau chaude sanitaire et 5 % sur l’éclairage et la ventilation, et non un taux unique de 15 à 30 % sur le tout. Le taux dépend du poste, et c’est le point à faire dire à votre prestataire. La chaîne tient ensuite en une ligne, sur le bon périmètre : part de la facture qui passe dans le CVC (chauffage, ventilation, climatisation), l’eau chaude sanitaire et l’éclairage, multipliée par l’économie estimée poste par poste. Pour un hôtel facturant 25 000 €/an dont 60 % dans ces postes, soit 15 000 €, l’ordre de grandeur est de 1 500 à 2 000 €/an sur la facture qu’il paie, pas le double. Ramené hors taxes, base sur laquelle s’écrit le devis de l’intégrateur, cela fait de 1 250 à 1 700 €/an : c’est ce chiffre-là qu’il faut diviser par le coût des travaux, et non le précédent.

Ensuite, et c’est le point le plus concret de l’article, la fenêtre de financement se ferme avec l’échéance. La fiche CEE BAT-TH-116 est applicable aux opérations engagées avant le 1er janvier 2030 (fiche annexée à l’arrêté du 24 octobre 2024, Journal officiel du 16 novembre 2024). La date limite de l’obligation est donc aussi celle de la prime : une opération engagée le 2 janvier 2030 reste obligatoire et n’est plus primée. Et l’engagement, dit l’annexe 1 de la fiche, c’est l’acceptation du devis, pas la facture.

Son montant, lui, est public, et c’est ce qui vous permet de bâtir votre dossier dès maintenant : kWh cumac par m² de surface gérée, par secteur d’activité, par usage piloté et par classe installée, multipliés par un coefficient de zone climatique (1,1 en H1, 0,9 en H2, 0,6 en H3). Pour 2 400 m² de bureaux, usage chauffage, zone H1, en classe B : 240 x 1,1 x 2 400 = 633 600 kWh cumac. C’est la classe que retient notre pré-diagnostic, parce qu’elle est la plus prudente des deux que la fiche finance. En classe A, le forfait du même usage passe à 360, soit 950 400 kWh cumac : voilà ce que débloque la montée en classe, et ce que vous mettrez en face de son surcoût. Reste une inconnue, le prix du kWh cumac : mettez vos délégataires CEE en concurrence sur cette seule ligne. Deux faits complètent le tableau : la bonification qui doublait la prime a pris fin le 30 juin 2024, et le barème, fixé par arrêté, est révisable par arrêté, sa valeur n’étant acquise qu’à la date d’engagement.

Enfin, les professionnels alertent sur un embouteillage de fin de période. Le SERCE, qui s’est exprimé sur le report fin novembre 2025, avance que 16 % seulement des structures tertiaires concernées sont équipées (reprise Batiweb du 12 janvier 2026). Il relève surtout un écart par taille, sur ses propres tranches et non sur des seuils du décret : 84 % des bâtiments de plus de 20 000 m² sont équipés, contre 32 % de ceux de 10 000 à 20 000 m². Les bâtiments équipés sont donc les grands, et ceux qui restent sont les vôtres. Si l’essentiel de ce parc attend 2029, bureaux d’études et intégrateurs seront saturés, les devis tirés vers le haut, et la fenêtre de prime refermée. Engagez le sujet en 2026 ou 2027.