Le décret tertiaire existe depuis juillet 2019. Il s’applique depuis 2022. Et pourtant, en 2026, une part significative du parc assujetti n’est pas encore en conformité avec ses obligations de base : déclaration annuelle sur OPERAT, choix de l’année de référence, réduction des consommations. Ce guide est une feuille de route pratique pour les gestionnaires et propriétaires qui veulent régulariser leur situation ou vérifier qu’ils sont à jour de leurs obligations.
Êtes-vous concerné ?
Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 s’applique à tout bâtiment ou ensemble de bâtiments dont la surface de plancher à usage tertiaire est supérieure ou égale à 1 000 m². Elle s’apprécie de trois façons : un bâtiment entièrement tertiaire, les parties tertiaires cumulées d’un bâtiment mixte, ou l’ensemble des bâtiments d’une même unité foncière ou d’un même site (article R.174-22, II, du code de la construction et de l’habitation). Un local de moins de 1 000 m² peut donc être concerné par son bâtiment : le cas des locaux de moins de 1 000 m².
Activités concernées : bureaux et services (administrations, cabinets, agences), commerces de détail et de gros, hôtels et hébergements touristiques, restauration, établissements de santé (cliniques, EHPAD, cabinets), établissements d’enseignement, activités sportives et culturelles, entrepôts logistiques avec espaces tertiaires.
Activités hors périmètre : bâtiments à usage exclusivement résidentiel, locaux de stockage ou d’archivage purs, locaux techniques, bâtiments agricoles, bâtiments industriels sans composante tertiaire significative.
La surface se cumule sur un même site. Trois bâtiments de 380 m² chacun sur un même site = 1 140 m² assujettis. Trois bâtiments identiques sur trois sites distincts = chaque site est sous le seuil et hors périmètre.
Le statut d’occupant importe peu. Que vous soyez propriétaire occupant, propriétaire bailleur ou locataire unique d’un bâtiment d’au moins 1 000 m², vous avez des obligations au titre du décret tertiaire. Le décret vise le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail (article R.174-22 du code de la construction et de l’habitation) : chacun est assujetti, et la déclaration annuelle revient à l’un ou à l’autre selon leurs responsabilités prévues au bail (article R.174-28).
Si votre local fait moins de 1 000 m² et ne fait pas partie d’un bâtiment ou d’un site qui totalise 1 000 m² ou plus d’activités tertiaires, vous n’êtes pas assujetti au décret tertiaire. Mais vos factures d’énergie, elles, continuent de grimper indépendamment de tout seuil réglementaire.
Les 3 obligations concrètes
Le décret tertiaire impose trois obligations distinctes, cumulatives.
Obligation 1 : déclarer sur OPERAT. Tous les assujettis doivent créer une Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) sur la plateforme OPERAT (operat.ademe.fr) et y saisir leurs consommations d’énergie chaque année. La déclaration porte sur toutes les énergies consommées sur le site : électricité, gaz naturel, fioul, réseau de chaleur ou de froid, GPL. Elle doit être effectuée au plus tard le 30 septembre de l’année suivante (les consommations 2026 sont à déclarer au plus tard le 30 septembre 2027).
Obligation 2 : atteindre les objectifs de réduction ou justifier en valeur absolue. Le décret offre deux voies pour démontrer la conformité. La première est l’objectif en valeur relative : réduire la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence (choisie entre 2010 et 2022, à renseigner sur OPERAT avant le 30 septembre 2027). La seconde est l’objectif en valeur absolue : atteindre un niveau de consommation défini par arrêté pour chaque type d’activité. L’assujetti peut choisir la voie qui lui est la plus favorable, les deux sont légalement équivalentes.
Obligation 3 : établir un programme d’actions si le préfet l’exige. Si un objectif n’est pas tenu sans justification, le préfet peut mettre l’assujetti en demeure d’établir un programme d’actions, avec un échéancier prévisionnel et un plan de financement, soumis à son approbation (article R.185-2 du code de la construction et de l’habitation). Le texte n’impose pas de saisir un plan d’action sur OPERAT avant cette demande, mais en préparer un dès que la trajectoire dérape reste le meilleur moyen de tenir l’objectif.
Les objectifs chiffrés 2030 / 2040 / 2050
Les objectifs sont exprimés en pourcentage de réduction par rapport à la consommation de l’année de référence choisie.
| Echéance | Objectif de réduction |
|---|---|
| 2030 | - 40 % de consommation d’énergie finale |
| 2040 | - 50 % de consommation d’énergie finale |
| 2050 | - 60 % de consommation d’énergie finale |
Ces objectifs s’appliquent à l’ensemble du parc tertiaire assujetti. Selon les données OPERAT publiées par l’ADEME, une baisse d’environ 22 % a déjà été constatée entre l’année de référence et 2022 pour les bâtiments déclarants. Ce chiffre suggère que la moitié du chemin vers 2030 a été parcourue, mais cette moyenne masque des disparités sectorielles importantes : certains bâtiments sont déjà sous l’objectif 2030, d’autres n’ont pas encore commencé à réduire.
La voie en valeur absolue fixe, pour chaque catégorie d’activité, un niveau cible de consommation en kWh/m²/an. Ces valeurs seuils sont définies par l’arrêté du 24 novembre 2020 et ses arrêtés modificatifs. Elles varient selon l’activité (bureaux, hôtels, commerces…) et la zone climatique. Pour les bureaux, par exemple, le seuil en valeur absolue est généralement plus sévère en zone climatique H1 (Nord) qu’en zone H3 (Méditerranée), pour tenir compte des besoins de chauffage différents.
Checklist étape par étape
Voici les neuf étapes pour se mettre en conformité ou vérifier sa situation en 2026.
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Vérifier l’assujettissement. Calculer la surface de plancher tertiaire du bâtiment, en additionnant toutes ses parties tertiaires s’il est mixte, puis celle de l’ensemble des bâtiments d’une même unité foncière ou d’un même site. Si aucun de ces totaux n’atteint 1 000 m², vous n’êtes pas assujetti.
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Créer un compte sur OPERAT. Se connecter sur operat.ademe.fr via ProConnect ou FranceConnect. Créer son espace propriétaire ou gestionnaire.
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Déclarer l’EFA. Créer l’Entité Fonctionnelle Assujettie : adresse, surface de plancher tertiaire, type d’activité (nomenclature OPERAT), zones d’activité si usage mixte.
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Rassembler les factures d’énergie. Collecter les factures d’électricité, gaz, fioul, chaleur réseau pour chaque année depuis l’année de référence. Convertir les volumes en kWh d’énergie finale.
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Choisir l’année de référence. Entre 2010 et 2022, à renseigner sur OPERAT avant le 30 septembre 2027 (arrêté du 10 avril 2020, article 3, modifié par l’arrêté du 20 février 2024). Préférez une année d’activité normale : une référence basse (travaux, sous-occupation) rend l’objectif plus difficile à tenir. Un exemple chiffré figure dans notre article sur la déclaration OPERAT 2027 et le choix de l’année de référence.
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Saisir les consommations annuelles. Pour chaque année depuis l’année de référence jusqu’à la dernière année complète, saisir les consommations par vecteur énergétique. L’interface Enedis peut automatiser la récupération des données électricité sur les sites équipés de compteurs communicants.
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Consulter la trajectoire. OPERAT calcule automatiquement l’écart entre la consommation actuelle et l’objectif 2030. Analyser le résultat : est-on dans la trajectoire ? Quelle est l’ampleur de l’écart ?
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Préparer un plan d’action si la trajectoire dérape. Ce n’est pas une saisie imposée sur OPERAT, mais c’est la base du programme que le préfet peut exiger si un objectif n’est pas tenu sans justification : travaux d’isolation, changement de système de chauffage, optimisation de la GTB, passage en LED, optimisation des contrats énergie…
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Répéter la déclaration chaque année, au plus tard le 30 septembre. La conformité est un processus continu, pas un acte unique. Chaque déclaration annuelle met à jour la trajectoire : c’est le bon moment pour actualiser votre plan d’action.
Sanctions en cas de non-conformité
Le dispositif de sanctions est progressif, et il distingue deux manquements : ne pas déclarer, et ne pas tenir ses objectifs sans justification (article R.185-2 du code de la construction et de l’habitation).
Niveau 1 : la mise en demeure. Si un assujetti ne transmet pas ses consommations sur OPERAT, le préfet de département peut le mettre en demeure de le faire dans un délai de trois mois. Si ses objectifs ne sont pas tenus sans justification, le préfet peut le mettre en demeure d’établir un programme d’actions, avec un échéancier et un plan de financement. Cette mise en demeure est un acte administratif formel, notifié à l’assujetti.
Niveau 2 : la publication. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet publie sur un site internet des services de l’État le document qui retrace les mises en demeure restées sans effet. Le préfet vous en prévient dans la mise en demeure elle-même. La publication n’est pas une amende : c’est le manquement qui devient public.
Niveau 3 : l’amende administrative. Elle ne sanctionne pas l’oubli de déclaration. Elle vise l’assujetti dont les objectifs ne sont pas tenus et qui ne dépose pas son programme d’actions malgré une seconde mise en demeure, ou qui ne respecte pas le programme approuvé : jusqu’à 1 500 euros pour une personne physique et jusqu’à 7 500 euros pour une personne morale.
Précision essentielle : la non-déclaration ne mène pas à une amende, mais à une mise en demeure puis à une publication. L’amende suppose un objectif non tenu sans justification, puis un programme d’actions non déposé malgré une seconde mise en demeure, ou non respecté. Un objectif manqué n’est donc pas sanctionné automatiquement, mais il n’est pas sans suite : c’est lui qui ouvre la procédure du programme d’actions. Un bâtiment qui n’a jamais créé d’EFA sur OPERAT s’expose, lui, à la mise en demeure pour défaut de déclaration dès aujourd’hui.
Passez à l’action
Votre bâtiment est-il dans la trajectoire ? Avant de vous connecter à OPERAT, un pré-diagnostic énergétique vous donne une première estimation de votre consommation par rapport aux médianes sectorielles et identifie les actions les plus rentables. C’est ce que propose Diag-Tertiaire : gratuit, sans engagement, votre rapport s’ouvre en ligne, par un lien reçu par email ; la version PDF vient avec la demande d’échange. Une base solide avant d’engager la démarche OPERAT ou de missionner un bureau d’études.
