Le décret tertiaire existe depuis juillet 2019. Il s’applique depuis 2022. Et pourtant, en 2026, une part significative du parc assujetti n’est pas encore en conformité avec ses obligations de base : déclaration sur OPERAT, définition d’une année de référence, mise en place d’un plan d’action. Ce guide est une feuille de route pratique pour les gestionnaires et propriétaires qui veulent regulariser leur situation ou vérifier qu’ils sont bien dans les clous.
Êtes-vous concerné ?
Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 s’applique à tout bâtiment ou ensemble de bâtiments dont la surface de plancher à usage tertiaire est supérieure ou égale à 1 000 m². Cette surface s’apprécie site par site.
Activités concernées : bureaux et services (administrations, cabinets, agences), commerces de détail et de gros, hôtels et hébergements touristiques, restauration, établissements de santé (cliniques, EHPAD, cabinets), établissements d’enseignement, activités sportives et culturelles, entrepôts logistiques avec espaces tertiaires.
Activités hors périmètre : bâtiments à usage exclusivement résidentiel, locaux de stockage ou d’archivage purs, locaux techniques, bâtiments agricoles, bâtiments industriels sans composante tertiaire significative.
La surface se cumule sur un même site. Trois bâtiments de 380 m² chacun sur un même site = 1 140 m² assujettis. Trois bâtiments identiques sur trois sites distincts = chaque site est sous le seuil et hors périmètre.
Le statut d’occupant importe peu. Que vous soyez propriétaire occupant, propriétaire bailleur ou locataire unique d’un bâtiment de plus de 1 000 m², vous avez des obligations au titre du décret tertiaire. Le propriétaire reste l’assujetti principal ; le locataire a une obligation de transmission des données de consommation.
Si votre surface est inférieure à 1 000 m², vous n’êtes pas assujetti au décret tertiaire. Mais vos factures d’énergie, elles, continuent de grimper indépendamment de tout seuil réglementaire.
Les 3 obligations concrètes
Le décret tertiaire impose trois obligations distinctes, cumulatives.
Obligation 1 : déclarer sur OPERAT. Tous les assujettis doivent créer une Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) sur la plateforme OPERAT (operat.ademe.fr) et y saisir leurs consommations d’énergie chaque année. La déclaration porte sur toutes les énergies consommées sur le site : électricité, gaz naturel, fioul, réseau de chaleur ou de froid, GPL. Elle doit être effectuée avant le 30 septembre de l’année suivante (les consommations 2025 sont à déclarer avant le 30 septembre 2026).
Obligation 2 : atteindre les objectifs de réduction ou justifier en valeur absolue. Le décret offre deux voies pour démontrer la conformité. La première est l’objectif en valeur relative : réduire la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence (par défaut 2010 ou la première année disponible). La seconde est l’objectif en valeur absolue : atteindre un niveau de consommation défini par arrêté pour chaque type d’activité. L’assujetti peut choisir la voie qui lui est la plus favorable, les deux sont légalement équivalentes.
Obligation 3 : mettre en place et justifier un plan d’action. Si la trajectoire de consommation est en retard par rapport à l’objectif, l’assujetti doit saisir sur OPERAT un plan d’action documentant les mesures envisagées, les investissements prévus et le calendrier. Ce plan n’a pas à être exhaustif, mais il doit démontrer que le retard est pris en compte et que des mesures concrètes sont engagées.
Les objectifs chiffrés 2030 / 2040 / 2050
Les objectifs sont exprimés en pourcentage de réduction par rapport à la consommation de l’année de référence choisie.
| Echéance | Objectif de réduction |
|---|---|
| 2030 | - 40 % de consommation d’énergie finale |
| 2040 | - 50 % de consommation d’énergie finale |
| 2050 | - 60 % de consommation d’énergie finale |
Ces objectifs s’appliquent à l’ensemble du parc tertiaire assujetti. Selon les données OPERAT publiées par l’ADEME, une baisse d’environ 22 % a déjà été constatée entre l’année de référence et 2022 pour les bâtiments déclarants. Ce chiffre suggère que la moitié du chemin vers 2030 a été parcourue, mais cette moyenne masque des disparités sectorielles importantes : certains bâtiments sont déjà sous l’objectif 2030, d’autres n’ont pas encore commencé à réduire.
La voie en valeur absolue fixe, pour chaque catégorie d’activité, un niveau cible de consommation en kWh/m²/an. Ces valeurs seuils sont définies par l’arrêté du 24 novembre 2020 et ses arrêtés modificatifs. Elles varient selon l’activité (bureaux, hôtels, commerces…) et la zone climatique. Pour les bureaux, par exemple, le seuil en valeur absolue est généralement plus sévère en zone climatique H1 (Nord) qu’en zone H3 (Méditerranée), pour tenir compte des besoins de chauffage différents.
Checklist étape par étape
Voici les neuf étapes pour se mettre en conformité ou vérifier sa situation en 2026.
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Vérifier l’assujettissement. Calculer la surface de plancher tertiaire par site, additionner les surfaces si plusieurs bâtiments sont sur un même site. Si le total est inférieur à 1 000 m², le bâtiment n’est pas assujetti.
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Créer un compte sur OPERAT. Se connecter sur operat.ademe.fr via ProConnect ou FranceConnect. Créer son espace propriétaire ou gestionnaire.
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Déclarer l’EFA. Créer l’Entité Fonctionnelle Assujettie : adresse, surface de plancher tertiaire, type d’activité (nomenclature OPERAT), zones d’activité si usage mixte.
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Rassembler les factures d’énergie. Collecter les factures d’électricité, gaz, fioul, chaleur réseau pour chaque année depuis l’année de référence. Convertir les volumes en kWh d’énergie finale.
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Choisir l’année de référence. Par défaut : 2010 ou la première année disponible. Si la consommation de 2010 était anormalement haute ou basse (travaux, sous-occupation), il est possible de choisir une année plus récente dans les limites prévues par l’arrêté du 10 avril 2020.
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Saisir les consommations annuelles. Pour chaque année depuis l’année de référence jusqu’à la dernière année complète, saisir les consommations par vecteur énergétique. L’interface Enedis peut automatiser la récupération des données électricité sur les sites équipés de compteurs communicants.
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Consulter la trajectoire. OPERAT calcule automatiquement l’écart entre la consommation actuelle et l’objectif 2030. Analyser le résultat : est-on dans la trajectoire ? Quelle est l’ampleur de l’écart ?
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Saisir un plan d’action si nécessaire. Si la trajectoire est en retard, documenter les actions prévues sur OPERAT : travaux d’isolation, changement de système de chauffage, optimisation de la GTB, passage en LED, optimisation des contrats énergie…
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Répéter la déclaration chaque année avant le 30 septembre. La conformité est un processus continu, pas un acte unique. Chaque déclaration annuelle met à jour la trajectoire et doit s’accompagner d’une actualisation du plan d’action si les mesures prévues ont changé.
Sanctions en cas de non-conformité
Le dispositif de sanctions est progressif et repose sur deux niveaux.
Niveau 1 : la mise en demeure. Si un assujetti ne déclare pas ses consommations sur OPERAT, ou si sa déclaration est manifestement insuffisante (données manquantes, absence de plan d’action sans justification), le préfet de département peut le mettre en demeure de se conformer dans un délai fixé. Cette mise en demeure est un acte administratif formel, notifié par courrier.
Niveau 2 : la publication (“name and shame”). En cas de non-respect de la mise en demeure, les informations relatives au manquement de l’assujetti peuvent être rendues publiques sur un site accessible au grand public. C’est la sanction réputationnelle prévue par le décret : les bailleurs, locataires et investisseurs peuvent consulter la liste des bâtiments non conformes. Pour un propriétaire institutionnel ou un bailleur commercial, c’est une sanction commercialement significative.
Niveau 3 : l’amende administrative. En cas de persistance du manquement après mise en demeure, une amende administrative peut être prononcée : jusqu’à 1 500 euros pour une personne physique et jusqu’à 7 500 euros pour une personne morale.
Il est important de noter que ces sanctions visent principalement la non-déclaration et l’absence de plan d’action, pas le fait de ne pas avoir atteint l’objectif de -40 % en 2030. Un bâtiment qui déclare ses consommations et documente un plan d’action crédible est en conformité réglementaire, même si sa trajectoire est en retard. En revanche, un bâtiment qui n’a jamais créé d’EFA sur OPERAT s’expose à la procédure de mise en demeure dès aujourd’hui.
FAQ
Mon bâtiment est assujetti mais je n’ai jamais déclaré : que risque-t-il concrètement en 2026 ?
En 2026, les contrôles sur les non-déclarants se sont intensifiés. L’ADEME et les préfectures disposent désormais d’outils de croisement entre le cadastre, les fichiers Enedis et la base OPERAT pour identifier les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² non déclarants. Le risque de mise en demeure est donc réel. La première chose à faire est de créer l’EFA sur OPERAT et de saisir les consommations passées, même en rattrapage. La régularisation volontaire réduit significativement le risque de sanction.
Peut-on choisir 2019 comme année de référence si les consommations de 2010 sont indisponibles ?
Oui, sous conditions. L’arrêté du 10 avril 2020 permet de choisir une année de référence plus récente que 2010 si les données antérieures ne sont pas disponibles ou si l’usage du bâtiment a fondamentalement changé. La limite est fixée à 2019 : aucune année postérieure à 2019 ne peut servir d’année de référence. Le choix de l’année de référence doit être documenté et justifié dans OPERAT.
Les surfaces de parking et les caves comptent-elles dans les 1 000 m² ?
Non. La surface prise en compte est la surface de plancher à usage tertiaire au sens du code de l’urbanisme, qui exclut les surfaces non habitables : caves, sous-sols sans activité, parkings, locaux techniques. Un immeuble de bureaux de 900 m² avec un parking souterrain de 200 places n’est pas assujetti sur la base des places de parking.
Dois-je déclarer séparément chaque bâtiment d’un parc multi-sites ?
En général, oui : chaque site constitue une EFA distincte. Toutefois, si plusieurs bâtiments sont sur un même site géographique et forment une unité fonctionnelle (même gestionnaire, même comptage d’énergie), ils peuvent être regroupés en une seule EFA. La décision dépend de la configuration des compteurs d’énergie et de la cohérence fonctionnelle du périmètre. OPERAT permet de choisir la granularité la plus adaptée à votre organisation.
Le décret tertiaire s’applique-t-il aux bâtiments publics ou uniquement au privé ?
Les deux. Le décret tertiaire s’applique aux bâtiments à usage tertiaire privés et publics. Les communes, les départements, les régions, l’État et ses établissements publics sont assujettis au même titre que les propriétaires privés. Les objectifs de réduction sont identiques. Seules les modalités d’application peuvent légèrement varier pour les personnes publiques, notamment sur la définition des EFA et les modalités de contrôle.
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