Décret tertiaire moins de 1000 m² : 7 obligations dont vous êtes exempté

7 obligations

C’est le nombre d’obligations majeures du décret tertiaire dont vous êtes exempté si votre local fait moins de 1 000 m². Déclaration OPERAT annuelle, objectif -40 % en 2030, système BACS, plan pluriannuel de travaux, audit énergétique, name & shame, notation Éco Énergie Tertiaire : aucune ne vous concerne. Ce qui ne veut pas dire que vous n’avez pas intérêt à agir. Voici le détail de ce que vous pouvez faire, et de ce qui peut quand même vous rattraper d’ici 2030.

Le décret tertiaire est devenu la référence du sujet énergie en France, au point que de nombreux propriétaires de petits locaux pensent y être soumis. Faux. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire ne s’applique qu’aux bâtiments dont la surface de plancher dédiée aux activités tertiaires atteint ou dépasse 1 000 m². Sous ce seuil, vous échappez à la quasi-totalité des contraintes que les grands groupes subissent. Sauf cas particuliers, sur lesquels nous revenons en fin d’article.

Le décret tertiaire en 30 secondes : à qui il s’applique

Le décret tertiaire, également appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), résulte de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 et du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Il impose aux bâtiments tertiaires de réduire leur consommation d’énergie finale par rapport à une année de référence : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Le suivi est centralisé sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

Selon les chiffres officiels du Cerema sur la base des fichiers fonciers 2021, environ 920 000 locaux tertiaires français sont assujettis, pour une surface cumulée de 740 millions de m². Sur un parc tertiaire total estimé à 1,2 milliard de m² par l’ADEME, le décret couvre donc environ 62 % de la surface mais une fraction bien plus faible du nombre de locaux : la grande majorité des bâtiments tertiaires français (commerces de centre-ville, cabinets médicaux, petits hôtels indépendants, restaurants, bureaux de TPE-PME) fait moins de 1 000 m². L’amende administrative encourue par les assujettis qui ne respectent pas le décret atteint 7 500 € par personne morale et par bâtiment.

Les 3 cas d’assujettissement (mono, mixte, ensemble)

L’article R.174-22 du Code de la construction définit trois situations dans lesquelles le seuil de 1 000 m² s’apprécie :

Bâtiment mono-activité tertiaire. Surface de plancher du bâtiment supérieure ou égale à 1 000 m². Un siège social autonome de 1 200 m² : assujetti.

Bâtiment mixte. Surface tertiaire cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² au sein d’un bâtiment qui mélange tertiaire et autres usages. Un immeuble qui abrite 800 m² de bureaux et 500 m² de logements n’est pas assujetti côté tertiaire (sous le seuil). Un autre qui abrite 1 100 m² de bureaux et 200 m² de commerce en pied d’immeuble est assujetti.

Ensemble de bâtiments. Surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² sur la même unité foncière. Trois locaux commerciaux de 400 m² appartenant au même propriétaire et situés sur la même parcelle cadastrale : assujetti.

Comment vérifier en 2 minutes si vous êtes concerné

Trois questions simples suffisent. Quelle est la surface de plancher dédiée aux activités tertiaires dans votre bâtiment ? Si elle est inférieure à 1 000 m² et que vous n’avez pas d’autre bâtiment tertiaire sur la même unité foncière, vous n’êtes pas assujetti. Si vous avez plusieurs bâtiments sur la même parcelle cadastrale, additionnez les surfaces tertiaires : si le cumul reste sous 1 000 m², vous n’êtes pas assujetti.

Cas frontalier fréquent : le commerce de centre-ville qui occupe deux niveaux. Un local de 600 m² au rez-de-chaussée et 350 m² au premier étage cumule 950 m² : pas assujetti. À 50 m² près, vous échappez à 7 obligations chiffrées en milliers d’euros par an.

Les 7 obligations dont vous êtes exempté

Voici les 7 contraintes majeures du décret tertiaire qui ne vous concernent pas si votre local fait moins de 1 000 m².

1. Pas de déclaration OPERAT annuelle

Les assujettis doivent déclarer chaque année leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT de l’ADEME avant le 30 septembre. La déclaration porte sur l’année civile précédente, avec ajustement climatique. Le non-respect expose à une mise en demeure publique.

Pour un bailleur de 3 petits commerces, cela représenterait environ 6 à 12 heures par an de saisie administrative, ou plusieurs centaines d’euros de prestation si externalisé. Si vous êtes sous le seuil de 1 000 m², zéro déclaration, zéro plateforme.

2. Pas d’objectif -40 % en 2030

L’obligation centrale du décret est l’atteinte de -40 % de consommation énergétique en 2030, sur la base d’une année de référence choisie entre 2010 et 2022. Pour un immeuble de bureaux qui consommait 200 kWh/m²/an en 2019, l’objectif 2030 est 120 kWh/m²/an.

Cette trajectoire impose souvent des travaux lourds : isolation, remplacement de chaudière, GTB, ventilation double flux. Coût moyen estimé par l’OID entre 300 et 800 € par m² selon le niveau de performance initial. Sur un bâtiment de 1 200 m², ce sont 360 000 à 960 000 € de travaux d’ici 2030. Si vous êtes sous le seuil, vous n’avez aucune obligation contractuelle vis-à-vis de l’État sur ces objectifs.

3. Pas de système BACS obligatoire (sauf > 290 kW)

Le décret BACS (n° 2020-887 modifié par le décret n° 2023-259) impose un système d’automatisation et de contrôle du bâtiment (Building Automation and Control System) pour les bâtiments dont la puissance nominale des systèmes de chauffage, climatisation ou ventilation dépasse 290 kW. Ce seuil sera abaissé à 70 kW à partir du 1er janvier 2027, selon le projet de décret en cours de finalisation, ce qui élargira fortement le périmètre d’application.

Sur un local commercial de 500 m² ou un cabinet médical de 300 m², la puissance installée dépasse rarement 70 kW. Si vous restez sous ce seuil, vous échappez aussi au BACS, indépendamment de votre statut décret tertiaire. Pour le détail, consultez notre article sur les obligations du décret BACS pour le tertiaire.

4. Pas de plan pluriannuel de travaux

Les assujettis doivent élaborer une stratégie pluriannuelle de réduction des consommations, intégrant les travaux planifiés et les actions comportementales. Cette stratégie est généralement formalisée dans un schéma directeur immobilier énergétique, dont la rédaction coûte entre 5 000 et 25 000 € selon la taille du parc.

Si vous n’êtes pas assujetti, vous n’avez aucune obligation de produire ce document.

5. Pas d’audit énergétique imposé (sauf >= 2,75 GWh/an)

L’audit énergétique réglementaire ne dépend pas du décret tertiaire mais de la loi DDADUE n° 2025-391 du 30 avril 2025, qui a refondu le critère d’application. Depuis le 1er octobre 2025, l’audit est obligatoire pour les entités dont la consommation annuelle moyenne sur 3 ans dépasse 2,75 GWh d’énergie finale. Échéance : 11 octobre 2026 pour les entités nouvellement concernées.

Sur un local commercial de 500 m² consommant 200 kWh/m²/an, la consommation annuelle s’élève à 100 000 kWh, soit 0,1 GWh. Vous êtes 27 fois sous le seuil. Aucun audit obligatoire.

6. Pas de sanction name & shame

Pour les assujettis qui ne respectent pas leurs obligations, le décret prévoit une procédure de mise en demeure publique. Le nom de l’entreprise ou du propriétaire est publié sur un site officiel de l’État, en plus d’une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € par personne morale et par bâtiment (1 500 € pour personne physique).

Si vous n’êtes pas assujetti, vous ne pouvez pas être sanctionné. Le décret prévoit explicitement que les obligations et les sanctions ne s’appliquent qu’aux assujettis.

7. Pas de notation Éco Énergie Tertiaire

OPERAT attribue à chaque bâtiment assujetti une notation publique sous forme d’étiquette (Éco Énergie Tertiaire), comparable au DPE mais sur la trajectoire de réduction. Cette notation est devenue un critère de valorisation immobilière sur le marché tertiaire.

Si vous n’êtes pas assujetti, vous n’avez pas de notation. Avantage : pas de mauvaise note publique possible. Inconvénient : pas de bonne note publique non plus, donc pas d’argument commercial à mettre en avant lors d’une vente ou d’une location.

Ce qui peut quand même vous rattraper d’ici 2030

Le décret tertiaire n’est pas la seule contrainte réglementaire pesant sur le tertiaire. Trois jalons réglementaires peuvent vous concerner, même si vous êtes sous le seuil de 1 000 m².

1. 2026 (en cours)
   DPE tertiaireObligation DPE à toute vente ou locationArticles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction. Tous les locaux concernés, sans seuil de surface.
2. 1er janv 2027
   Décret BACS 70 kWSeuil BACS abaissé à 70 kWProjet de décret en cours. Les locaux >70 kW de puissance chauffage ou climatisation devront installer une GTB.
3. 2028 (projet)Échéance critique
   Interdiction GProjet d'interdiction de location des GDiscussion en cours niveau national et européen. Calendrier indicatif, non confirmé à ce stade.
4. 2030Échéance critique
   EPBD IVRénovation des 16 % les moins performantsDirective (UE) 2024/1275, publiée au JOUE le 8 mai 2024. Pas de seuil de surface dans la transposition.

Évolution réglementaireÉchéance critique

Sources : Code de la construction, directive (UE) 2024/1275, projets de décret BACS et passoires tertiaires.

La directive européenne 2024/1275 et ses jalons

La directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments, dite EPBD IV, publiée au JOUE le 8 mai 2024, fixe des objectifs ambitieux pour le tertiaire. Les États membres doivent rénover les 16 % de bâtiments non résidentiels les moins performants d’ici 2030, puis les 26 % les moins performants d’ici 2033.

La transposition française est en cours. Les seuils français qui définiront les “passoires tertiaires” ne sont pas encore arrêtés, mais les projets de décret en discussion couvrent l’ensemble du parc tertiaire, sans seuil de surface minimal. Autrement dit, votre local de 400 m² classé F ou G pourrait être soumis à obligation de rénovation à l’horizon 2030, indépendamment de sa surface.

Pour anticiper, voyez notre article sur la réforme DPE 2026 et ses jalons.

Projet d’interdiction de location des G en 2028

Plusieurs textes en préparation à l’échelle européenne et nationale prévoient d’interdire progressivement la location des passoires énergétiques dans le tertiaire, à l’image de ce qui existe dans le résidentiel. Le calendrier indicatif évoqué dans les projets actuels est 2028 pour les G, 2030 pour les F.

Aucun texte n’est encore publié pour le tertiaire au moment de la rédaction de cet article. Mais la décote à la revente d’un local F ou G est déjà observable sur le marché : entre 30 et 40 % selon les notaires de France. Voyez notre dossier sur l’impact du DPE sur la valeur de vente.

Le DPE tertiaire obligatoire en vente et location

Indépendamment du décret tertiaire, le DPE local commercial reste obligatoire pour toute vente ou mise en location de votre bien, quelle que soit sa surface. Articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction. Coût : 150 à 600 € HT selon la surface et la complexité. Validité : 10 ans.

Le DPE est l’obligation la plus universelle qui pèse sur le tertiaire. Pour le détail du périmètre, des sanctions et des prix, consultez notre page pilier DPE local commercial.

Pourquoi agir quand même, même sans y être obligé

Vous échappez aux obligations. Vous n’échappez pas aux factures. Trois raisons d’agir, indépendamment de toute contrainte réglementaire.

+84 % de prix de l’énergie entre 2021 et 2024

Selon l’INSEE, l’indice du prix de l’énergie pour les entreprises (toutes énergies confondues, hors taxes) a augmenté de 84 % entre 2021 et 2024. Cette hausse touche tous les bâtiments tertiaires, assujettis ou non au décret. Un commerce de 200 m² qui consommait 5 000 € d’énergie en 2021 dépense aujourd’hui autour de 9 200 € pour la même consommation. Si vos factures n’ont pas baissé en parallèle, vous payez la hausse intégrale.

Amortissement de 6 mois à 3 ans sur la plupart des actions

Les actions à fort retour sur investissement existent même sur de petites surfaces. Trois exemples typiques :

Réglage des consignes de chauffage et plages horaires d’éclairage. Coût : 0 à 500 €. Économie observée : 5 à 15 % de la facture. Amortissement : immédiat à 6 mois.

Éclairage LED en remplacement de fluorescents ou halogènes. Coût : 8 à 15 € par luminaire selon la puissance. Économie : 50 à 70 % du poste éclairage. Amortissement : 1 à 2 ans selon les heures d’utilisation.

Optimisation de la puissance souscrite si elle est surdimensionnée par rapport à la consommation réelle. Coût : 0 €. Économie : 500 à 3 000 € par an selon le niveau de surdimensionnement. Amortissement : immédiat.

Valorisation de votre local à la revente ou relocation

Un local performant énergétiquement se valorise mieux à la revente et à la relocation, même hors décret tertiaire. La décote des passoires énergétiques pèse aujourd’hui 30 à 40 % du prix de cession selon les notaires de France. À l’inverse, un local bien classé (B, C) peut se valoriser jusqu’à 15 % au-dessus du marché.

Pour les bailleurs de locaux commerciaux soumis à un bail commercial, l’enjeu se joue aussi sur le loyer : un locataire averti négocie une baisse de loyer face à un DPE F ou G, ou refuse de renouveler.

Par où commencer sans se faire ruiner en bureau d’études

Vous n’êtes pas assujetti, donc vous n’avez pas besoin d’un schéma directeur immobilier à 25 000 €. Vous n’avez pas non plus besoin d’un audit énergétique réglementaire à 5 000 €. Voici la voie médiane.

Étape 1 : comprendre où va votre énergie (pré-diagnostic)

Avant d’investir, vous devez savoir où passe votre facture. Un pré-diagnostic énergétique vous donne en 3 minutes la décomposition de votre consommation par poste, comparée à la médiane de votre secteur. Vous identifiez les anomalies (surconsommation chauffage, puissance souscrite excessive, éclairage non LED) sans visite sur site et sans coût.

C’est exactement ce que propose Diag-Tertiaire : un pré-diagnostic gratuit en ligne, qui sort un plan d’action chiffré avec ROI estimé. Aucun engagement, résultat en PDF.

Étape 2 : prioriser 2-3 actions à moins de 5 000 €

À partir du pré-diagnostic, sélectionnez les 2 ou 3 actions qui combinent le meilleur ROI et le moins de complexité. Pour la majorité des locaux tertiaires de moins de 1 000 m², ce sont presque toujours :

• Le passage en éclairage LED des zones encore en fluorescent ou halogène
• L’optimisation de la puissance souscrite et du tarif (acheminement, options heures creuses, choix du fournisseur après comparaison de devis)
• Le réglage GTB ou consignes de chauffage et climatisation

Ces 3 actions combinées coûtent souvent moins de 5 000 € pour un local de 300 m² et génèrent 1 500 à 3 500 € d’économies annuelles, soit un retour sur investissement entre 18 mois et 3 ans.

Étape 3 : activer les CEE adaptés aux petits sites

Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ne sont pas réservés aux grands groupes. Plusieurs fiches d’opération standardisée sont parfaitement adaptées aux TPE-PME tertiaires : éclairage LED (BAR-EQ-111 et BAT-EQ-127), isolation de combles, remplacement de menuiseries, programmateur de chauffage. Les primes CEE peuvent couvrir 10 à 30 % du coût des travaux selon l’opération.

Demandez votre devis CEE avant signature des travaux, pas après. Une fois les travaux engagés sans dossier CEE constitué, la prime devient inaccessible.

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Questions fréquentes

Mon local fait exactement 1 000 m² : suis-je concerné par le décret tertiaire ?

Oui. Le seuil de 1 000 m² est inclus. À 999,99 m², vous échappez au décret. À 1 000 m² pile, vous êtes assujetti et devez déclarer sur OPERAT.

J’ai 3 petits locaux de 400 m² : le cumul me rend-il assujetti ?

Seulement si les 3 locaux sont sur la même unité foncière ou le même site. À 3 adresses différentes, chaque local reste sous le seuil et vous n’êtes pas assujetti.

Le décret BACS s’applique-t-il à mon local de 500 m² ?

Non en général. Le seuil est de 290 kW de puissance installée, et il sera abaissé à 70 kW au 1er janvier 2027. Un local de 500 m² standard ne dépasse pas ces seuils.

Quelle différence entre non assujetti et exempté ?

Non assujetti = hors champ d’application (surface < 1 000 m²). Exempté = cas particulier d’exclusion (lieux de culte, défense, sécurité civile, constructions provisoires) pour des bâtiments qui rempliraient sinon le critère de surface.

Si je ne suis pas assujetti, mon DPE est-il quand même obligatoire ?

Oui. Le DPE local commercial reste obligatoire à la vente et à la location, indépendamment du décret tertiaire. Articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction.