Décret tertiaire moins de 1 000 m² : êtes-vous vraiment hors champ ?

Êtes-vous vraiment sous le seuil ? Les trois cas à vérifier

L’article R.174-22 du Code de la construction et de l’habitation apprécie les 1 000 m² de surface de plancher dédiée aux activités tertiaires de trois façons, et il ajoute une règle de maintien qu’il faut connaître avant de se croire hors champ.

Sur un bâtiment entier. Un siège social autonome de 1 200 m² est concerné.

En cumulé dans un bâtiment à usages mixtes. Un immeuble de 800 m² de bureaux et 500 m² de logements reste hors champ côté tertiaire ; un immeuble de 1 100 m² de bureaux et 200 m² de commerce en pied d’immeuble est concerné.

En cumulé sur une même unité foncière ou un même site. Trois bâtiments commerciaux de 400 m² sur la même unité foncière ou le même site font 1 200 m² : concernés, alors qu’aucun des trois ne dépasse 1 000 m² pris isolément. C’est le piège du propriétaire de plusieurs petites surfaces.

Et une fois dans le champ, on y reste. C’est la règle que presque personne ne cite, et c’est celle qui peut vous concerner malgré vos 220 m². Le II de l’article R.174-22 prévoit que si les activités tertiaires cessent en partie, celui qui continue d’exercer une activité tertiaire reste assujetti même si les surfaces cumulées repassent sous 1 000 m². Un local qui est sous le seuil aujourd’hui peut donc rester concerné s’il a fait partie d’un ensemble autrefois assujetti, typiquement après le découpage ou la vente à la découpe d’un bâtiment. Si c’est votre cas, vérifiez auprès du précédent propriétaire avant de conclure que vous n’avez rien à déclarer.

Deuxième point que beaucoup ratent : le décret ne vise pas que les propriétaires. L’article L.174-1 soumet aux obligations les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail, et R.174-22 délimite les bâtiments concernés. Si votre bailleur détient un ensemble qui dépasse le seuil, la répartition des obligations se pose, et votre bail en dit souvent quelque chose.

Cas frontalier fréquent : le commerce sur deux niveaux, 600 m² au rez-de-chaussée et 350 m² à l’étage, soit 950 m², donc hors champ. Pour poser le calcul sur votre cas, notre simulateur du décret tertiaire fait le test.

Pour situer l’ordre de grandeur : le Cerema estime, sur les fichiers fonciers 2021, que plus de 920 000 locaux tertiaires de France métropolitaine seraient assujettis, pour environ 740 millions de m² (premiers résultats, en cours de fiabilisation).

Les 3 choses qui peuvent quand même vous toucher, dès aujourd’hui et jusqu’en 2033

1. Le DPE, le jour où vous vendez ou vous relouez

C’est l’obligation la plus banale, et la plus souvent découverte trop tard. Le diagnostic de performance énergétique est exigé à la vente et à la mise en location d’un local à usage autre que d’habitation (articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction et de l’habitation). Votre surface n’y change rien : les seules sorties sont les exclusions de l’article R.126-15, dont les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher.

Ce qui vous touche n’est pas le diagnostic mais son résultat : un local mal classé se vend et se reloue moins bien. Périmètre et sanctions : notre dossier sur le DPE du local commercial.

2. La directive européenne du 24 avril 2024

La directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments demande aux États membres, à son article 9, de fixer des seuils de performance tels que les 16 % de bâtiments non résidentiels les moins performants du parc national au 1er janvier 2020 soient traités d’ici 2030, puis les 26 % les moins performants d’ici 2033.

Ne vous trompez pas de statut pour autant. La directive est en vigueur au niveau européen, publiée au Journal officiel de l’Union européenne, mais les seuils français qui diront quels bâtiments sont visés ne sont pas encore arrêtés : la transposition est en cours. Personne ne peut donc affirmer que votre local de 400 m² sera dans les 16 %. Ce qui est certain, c’est que le texte européen ne réserve pas ses normes minimales aux grandes surfaces : il ne pose aucun seuil d’entrée comparable aux 1 000 m² du décret tertiaire, sa seule respiration liée à la surface étant la faculté laissée aux États d’exempter les bâtiments indépendants de moins de 50 m² (article 9, paragraphe 6).

3. L’automatisation des équipements : une puissance, pas une surface

Le décret BACS impose un système d’automatisation et de contrôle sur les systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation. Il ne regarde pas la surface mais la puissance nominale utile installée, ce qui en fait la seule des trois échéances capable de concerner un petit local très équipé.

L’état du droit, souvent mal recopié sur le web. Le décret d’origine est le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020. Le seuil de 70 kW a été posé par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 : ce n’est plus un projet, c’est du droit en vigueur. Les bâtiments existants de plus de 290 kW sont concernés depuis le 1er janvier 2025 ; entre 70 et 290 kW, l’échéance a été reportée au 1er janvier 2030 par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025. Dans le neuf, l’obligation s’applique dès 70 kW à la livraison.

Concrètement, un cabinet de 220 m² ou une boutique de 300 m² atteignent rarement 70 kW sur l’un de ces deux systèmes ; un restaurant, une salle de sport ou un commerce alimentaire de 700 m² peuvent y arriver. Ordre de grandeur, à refaire chez vous : à 60 à 100 W/m² de puissance installée, 70 kW correspondent à 700 à 1 200 m² de bureaux ou de commerce, moins pour un restaurant ou un commerce alimentaire. Pour savoir, lisez les plaques signalétiques et comparez séparément la puissance de votre chauffage et celle de votre climatisation : c’est la plus forte des deux, et non leur somme, qui se compare aux 70 kW. Modalités et dérogations : notre article sur le report du décret BACS à 2030.

Par où commencer sans payer un bureau d’études

Le décret ne vous demande rien, et vous n’avez pas besoin d’un schéma directeur immobilier. Attention toutefois : l’audit énergétique réglementaire ne dépend pas du décret tertiaire mais de la consommation de votre entreprise, appréciée au niveau de l’entreprise (article L.233-1 du code de l’énergie) et non du bâtiment. Sous 1 000 m², un local seul n’atteint jamais ce seuil ; un parc de plusieurs dizaines de locaux peut l’atteindre. La voie utile tient en trois temps.

Comprendre où va votre facture. Avant d’investir, il faut savoir quel poste pèse quoi. C’est l’objet d’un pré-diagnostic énergétique de local tertiaire : une décomposition de la consommation par poste et votre position face à la médiane de votre secteur, sans visite sur site. Les résultats sont des estimations indicatives, données en fourchette, à confirmer par un professionnel avant d’engager des travaux.

Prioriser deux ou trois actions simples. Sous 1 000 m², les gisements sont presque toujours les mêmes : les plages horaires et les consignes de chauffage et de climatisation, l’éclairage encore en fluorescent ou en halogène, et la puissance souscrite quand elle a été dimensionnée pour un usage qui n’existe plus.

Vérifier les aides avant de signer. Les Certificats d’économies d’énergie ne sont pas réservés aux grands comptes, mais le catalogue de fiches change plusieurs fois par an, et une prime demandée après la signature du devis est perdue.