17 %
C’est la baisse mécanique de consommation en énergie primaire affichée sur le DPE d’un local chauffé à l’électricité depuis le 1er janvier 2026. Sans travaux, sans changement d’équipement, juste par une décision administrative : l’arrêté du 13 août 2025 a fait passer le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9. Pour les propriétaires de bureaux, commerces et hôtels chauffés à l’électricité, la réforme DPE 2026 ouvre une fenêtre d’opportunité sur la valeur locative et la valeur de revente. Voici ce qui change concrètement, ce qui reste inchangé, et comment utiliser cette fenêtre.
Que change le coefficient 1,9 pour votre local commercial ?
Le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. L’arrêté du 13 août 2025 a officialisé ce changement, aligné sur la valeur européenne issue de la directive efficacité énergétique. La justification officielle : l’électricité française est décarbonée à 95 % grâce au nucléaire et aux renouvelables. L’ancien coefficient 2,3 pénalisait artificiellement les locaux tout électriques face au gaz ou au fioul importés.
La première conséquence est mathématique. Un local commercial consommant 30 000 kWh d’électricité par an voyait 69 000 kWh portés sur son DPE en énergie primaire (30 000 × 2,3). Depuis 2026, c’est 57 000 kWh (30 000 × 1,9), soit 17 % de moins. Ramené au mètre carré, pour un bureau de 300 m², on passe de 230 à 190 kWh/m²/an, ce qui peut suffire à changer de classe énergétique.
La deuxième conséquence est pratique. Les étiquettes de certains locaux peuvent passer de F à E, ou de E à D, sans travaux : l’effet n’apparaît toutefois qu’au prochain DPE. L’ADEME estime pour le résidentiel que 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire énergétique. Côté tertiaire, aucun chiffre officiel n’a été publié, mais la logique s’applique à tous les locaux chauffés ou climatisés à l’électricité, soit une part importante du parc bureaux et commerces.
La troisième conséquence est stratégique : aucune étiquette ne peut baisser. C’est une règle explicite du gouvernement. Les locaux chauffés au gaz, au fioul ou au bois conservent leur étiquette actuelle. Les locaux électriques ne peuvent que se maintenir ou s’améliorer. Pour un bailleur tertiaire, la réforme DPE 2026 ne présente donc aucun risque à la baisse, alors qu’un gain de classe peut se traduire par 3 000 à 8 000 € de valeur locative additionnelle par an selon la taille du local.
Votre DPE antérieur : à refaire ou simplement à mettre à jour
Les DPE tertiaires réalisés avant le 1er janvier 2026 restent valables jusqu’à leur expiration. Pour un DPE établi depuis le 1er juillet 2021, c’est dix ans. Rien n’oblige à le refaire. Mais il garde l’étiquette calculée avec l’ancien coefficient 2,3.
L’arrêté du 13 août 2025 prévoit bien une attestation de nouvelle étiquette, sans nouveau diagnostic. Mais son article 3 la réserve aux « diagnostics de performance énergétique des bâtiments et parties de bâtiments à usage d’habitation ». Un DPE de bureau, de commerce ou d’hôtel n’y a pas droit. Seul un nouveau DPE applique 1,9 : pour un local chauffé à l’électricité dont l’étiquette est proche d’un seuil, le refaire avant une vente ou un nouveau bail peut améliorer la classe affichée.
Les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Ceux de 2018 au 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024, les plus anciens avant. Pour une vente ou un nouveau bail, il faut un nouveau DPE, et il est établi avec le coefficient 1,9. Un pré-diagnostic via Diag-Tertiaire permet d’estimer gratuitement l’impact du nouveau coefficient sur votre local avant d’engager un diagnostiqueur certifié.
Quels locaux tertiaires gagnent vraiment avec la réforme DPE 2026 ?
Tous les locaux utilisant de l’électricité comme énergie principale sont concernés. En tertiaire, c’est une part considérable du parc. Les bureaux équipés de pompes à chaleur ou de convecteurs électriques, les cabinets médicaux, les commerces avec climatisation réversible, les restaurants avec équipements électriques lourds, les hôtels chauffés par PAC : tous voient leur consommation en énergie primaire baisser au prochain DPE, établi avec le coefficient 1,9.
L’impact varie selon la part d’électricité dans la consommation totale. Un bureau tout électrique (chauffage, eau chaude, éclairage, bureautique) profite à plein de la baisse de 17 %. Un restaurant mixte électricité-gaz en profite partiellement, uniquement sur la part électrique. Un hôtel au gaz pour le chauffage mais avec climatisation électrique généralisée voit un gain modéré, environ 5 à 8 % sur le total. Un commerce au fioul ne gagne rien.
En pratique, pour un bureau de 300 m² à Paris précédemment classé F avec 220 kWh/m²/an en énergie finale électrique, le calcul devient : 220 × 1,9 = 418 kWh/m²/an en énergie primaire, contre 506 auparavant. Le local peut passer en classe E. Gain de valeur locative estimé par Sinteo dans son baromètre bureaux 2024 : 5 à 8 % du loyer annuel, soit 3 000 à 5 000 € sur un loyer de 60 000 €. Pour une revente, la décote liée à un classement F s’atténue d’autant.
Le schéma ci-dessous résume mécaniquement l’effet de la réforme sur un bureau type.
Réforme DPE 2026 : avant et après pour un local électrique
Réforme DPE 2026 : avant et après sur un bureau électrique
Bureau 300 m² consommant 100 kWh/m²/an en énergie finale électrique
Effet : -17 % en énergie primaire, sans aucun travaux
Possibilité de passer de F à E mécaniquement. Gain de valeur locative estimé : 3 000 à 5 000 €/an.
Sources : arrêté du 13 août 2025, baromètre bureaux Sinteo 2024.
Pourquoi agir dès 2026 malgré la réforme
La réforme DPE 2026 est une bonne nouvelle, mais elle ne modifie pas la physique du bâtiment. Un local mal isolé reste mal isolé, et sa facture énergétique ne baissera pas d’un euro du fait de la réforme. Deux échéances réglementaires rappellent qu’il ne faut pas s’arrêter à l’étiquette DPE améliorée.
La première est la directive européenne 2024/1275, dite EPBD4, qui fixe des jalons contraignants pour le parc tertiaire à horizon 2030 et 2033. Les États membres doivent rénover d’abord les bâtiments les moins performants. En France, aucun texte n’interdit aujourd’hui de louer un local commercial classé F ou G, ni ne le prévoit : le calendrier qui retire de la location les logements classés G, puis F, puis E (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) ne vise que les logements, et les seuils qui appliqueront la directive aux bâtiments non résidentiels restent à fixer. La marge de manœuvre pour agir sans contrainte rétrécit.
La seconde est la loi DDADUE du 30 avril 2025, qui a remplacé le seuil salarial de l’audit énergétique obligatoire par un seuil de consommation : 2,75 GWh/an en moyenne pour l’ensemble de l’entreprise, et le premier audit des entreprises nouvellement concernées était dû au plus tard le 11 octobre 2026. Le seuil s’apprécie par société (son numéro SIREN), tous sites confondus, et non par enseigne : une même société qui exploite plusieurs commerces ou hôtels peut y entrer sans qu’aucun de ses locaux soit grand. Un audit NF EN 16247 se facture entre 3 000 et 15 000 € selon le périmètre. Anticipé avec un pré-diagnostic sur Diag-Tertiaire, l’audit officiel devient plus fluide et mieux ciblé. Le décret BACS, dont le seuil passe à 70 kW au 1er janvier 2030 pour les bâtiments existants, étend par ailleurs l’obligation de systèmes d’automatisation et de régulation à une grande partie des hôtels moyens et immeubles de bureaux, avec un investissement généralement compris entre 8 000 et 40 000 € selon la taille. Mis bout à bout, ces trois textes signifient qu’en 2026-2027, mieux vaut utiliser la fenêtre offerte par la réforme DPE pour valoriser l’existant et préparer les travaux avant que les contraintes ne deviennent obligatoires.
- Coefficient électricité 2,3 → 1,9 au 1er janvier 2026 : -17 % de consommation en énergie primaire affichée, sans aucun travaux. Une classe pouvant être gagnée mécaniquement.
- Pas d'attestation pour un local : l'attestation de nouvelle étiquette est réservée aux logements (arrêté du 13 août 2025, article 3). Un DPE tertiaire en cours de validité garde son étiquette ; seul un nouveau DPE applique 1,9.
- Aucune étiquette ne peut baisser : règle explicite du gouvernement. Les locaux gaz/fioul/bois conservent leur étiquette, seuls les locaux électriques peuvent s'améliorer. Pas de risque, que des opportunités.
