1,9
C’est le coefficient d’énergie primaire de l’électricité dans le DPE depuis le 1er janvier 2026, contre 2,3 auparavant (arrêté du 13 août 2025). Il réduit de 17 % l’énergie primaire comptée pour chaque kWh d’électricité : un local chauffé à l’électricité dont le DPE est établi depuis cette date peut être mieux classé, sans travaux. Et la directive européenne 2024/1275, dont la transposition en droit français est en cours, va durcir le cadre. Voici ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire, bailleur ou acquéreur d’un local commercial de moins de 1 000 m².
Le DPE local commercial est devenu un document central des transactions immobilières professionnelles. Il s’impose à la vente et à la conclusion d’un bail. Il pèse sur le prix de cession, sur la négociation du loyer, sur la valeur patrimoniale à 10 ans. Et pourtant, la plupart des propriétaires de moins de 1 000 m² ignorent que le DPE seul ne pilote rien : il photographie une situation à un instant T, sans vous dire combien votre commerce paie réellement par rapport à la médiane de votre secteur.
Cet article reprend les obligations 2026, les six cas de dispense, ce qui fait varier le prix, les sanctions encourues, l’impact de la réforme du 1er janvier 2026, et le vide juridique qui protège encore les locaux de moins de 1 000 m². Avec, à la fin, une distinction claire entre DPE, audit énergétique et pré-diagnostic.
Le DPE local commercial est-il obligatoire en 2026 ?
Réponse courte : oui, dans la quasi-totalité des cas de transaction. L’obligation découle des articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction et de l’habitation, complétés par l’arrêté du 15 septembre 2006 pour les bâtiments à usage autre que d’habitation. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié COFRAC avec mention tertiaire, distinct de la certification résidentielle classique.
Deux cas d’obligation, la vente et la conclusion d’un bail, un cas à sécuriser, le renouvellement, et six cas de dispense. La distinction conditionne directement votre exposition juridique.
Obligation à la vente : DPE annexé au compromis
Lors de la vente d’un local commercial, le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique que fournit le vendeur : il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique (article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation). L’acquéreur peut ainsi anticiper les charges énergétiques et chiffrer les travaux à prévoir.
Le vendeur commande donc le diagnostic et le paie. Mieux vaut le faire dès la mise en commercialisation : toute annonce doit afficher la classe énergétique du local.
Obligation à la location, et le cas du renouvellement
À la mise en location, le DPE est joint au bail lors de sa conclusion (article L.126-29 du code de la construction et de l’habitation). Il est valable 10 ans (article D.126-19). Le locataire y lit la consommation relevée ou facturée du local, en moyenne sur les trois dernières années, pour calibrer son budget d’exploitation.
L’article L.126-29 joint le DPE au bail lors de sa conclusion, sans nommer le renouvellement. Or le code de commerce traite le bail renouvelé comme un nouveau bail (article L.145-12) : son renouvellement peut donc être regardé comme une conclusion. Le Gouvernement lit le texte autrement et propose, dans un projet de loi d’adaptation au droit de l’Union européenne adopté par le Sénat en février 2026, d’ajouter le renouvellement. Tant que la question reste ouverte, joignez un DPE en cours de validité au bail renouvelé. Une simple tacite prolongation, sans nouveau bail, n’appelle pas de nouveau DPE. Pour le détail des obligations DPE en bail commercial, le cadre 2026 est strictement encadré par le Code de commerce et le Code de la construction.
Une annonce de location d’un local doit également mentionner la classe énergétique du bien. Cette obligation d’affichage s’applique à toute publication, papier ou en ligne. Quand l’annonce est le fait d’un professionnel, l’omission expose à une amende administrative d’au plus 3 000 € s’il s’agit d’une personne physique et 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale ; pour un annonceur non professionnel, l’amende est d’au plus 3 000 € et ne peut être prononcée qu’après une mise en demeure de régulariser restée sans effet (article L.126-33).
Les 6 cas de dispense
L’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation exclut sept catégories du champ du DPE. Six peuvent viser un bâtiment non résidentiel :
- Constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation de deux ans au plus
- Bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher
- Bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dont le chauffage, le refroidissement ou l’eau chaude destinés aux occupants consomment peu au regard des besoins de l’activité
- Bâtiments servant de lieux de culte
- Monuments historiques classés ou inscrits
- Bâtiments non chauffés, ou chauffés seulement par des cheminées à foyer ouvert, et sans climatisation
La septième exclusion, les locaux utilisés moins de quatre mois par an, ne vise que les bâtiments résidentiels : elle ne dispense pas un local commercial saisonnier.
La dispense des moins de 50 m² vise les bâtiments indépendants : un local de 49 m² situé dans un immeuble de 800 m² n’en bénéficie pas. Mal interpréter cette nuance, c’est signer un bail sans le DPE que l’article L.126-29 impose d’y joindre, et, si le local est annoncé sans sa classe énergétique, s’exposer à l’amende administrative de l’article L.126-33 : au plus 3 000 € pour un professionnel personne physique, 15 000 € pour une personne morale, et 3 000 € pour un annonceur non professionnel après une mise en demeure restée sans effet.
Ce que change la réforme DPE au 1er janvier 2026 pour votre local
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte autrement l’électricité. Pour un local commercial, le changement s’applique aux diagnostics établis depuis cette date, pas à ceux déjà en main. Le détail est traité dans notre analyse du nouveau coefficient électricité appliqué au tertiaire.
Nouveau coefficient d’énergie primaire : 1,9 au lieu de 2,3
L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, modifie l’annexe 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 applicable aux bâtiments à usage autre que d’habitation. Le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité passe de 2,3 à 1,9, alignant la France sur la valeur par défaut européenne définie par la directive 2023/1791.
Concrètement : pour un local commercial chauffé à l’électricité consommant 50 000 kWh par an, l’énergie primaire calculée passe de 115 000 kWh (× 2,3) à 95 000 kWh (× 1,9). Soit une baisse mécanique de 17 %. Pour les logements, le gouvernement a estimé à environ 850 000 le nombre de passoires énergétiques qui en sortiraient. La proportion équivalente sur le parc tertiaire n’est pas chiffrée publiquement.
Pour un local chauffé au gaz ou au fioul, l’effet se limite à l’électricité consommée pour les autres usages (éclairage, ventilation, froid, bureautique) : le coefficient de ces combustibles reste fixé à 1. Pour un local chauffé à l’électricité, l’énergie primaire comptée baisse de 17 %, et l’étiquette peut s’améliorer si elle était proche d’un seuil, sans aucun travaux.
Votre DPE déjà établi reste valable, avec son étiquette
Aucune obligation de refaire un DPE en cours de validité : la réforme ne touche pas à sa durée de 10 ans. Attention toutefois : un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025 (voir plus bas).
L’attestation de nouvelle étiquette prévue par l’arrêté du 13 août 2025 ne vaut pas pour un local commercial : son article 3 la réserve aux DPE des bâtiments « à usage d’habitation ». Un DPE de local commercial établi avant le 1er janvier 2026 garde donc l’étiquette calculée avec 2,3. Seul un nouveau DPE applique 1,9 : pour un local chauffé à l’électricité dont l’étiquette est proche d’un seuil, le refaire avant une vente ou un nouveau bail peut améliorer la classe affichée.
Prix et durée d’un DPE de local commercial en 2026
Le prix d’un DPE n’est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe librement son tarif. Pour aller plus loin, voyez notre article sur le prix d’un DPE de local commercial.
Ce qui fait varier le prix
Aucun barème officiel n’existe. Le prix dépend surtout de la surface à visiter, du nombre de zones et des équipements à relever (chauffage, climatisation, froid commercial, extraction), et de la disponibilité des factures des trois dernières années, sur lesquelles repose le DPE d’un local existant. Une boutique d’une seule zone, aux factures complètes, demande moins de travail qu’un restaurant avec cuisine, chambre froide et salle climatisée. Demandez plusieurs devis en précisant la surface, l’activité et les équipements du local.
Durée de validité : 10 ans
Comme en résidentiel, le DPE local commercial est valable 10 ans à compter de sa date d’émission. Cette durée est identique pour tous les diagnostics postérieurs au 1er juillet 2021. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (article D.126-19).
Des travaux qui changent la performance énergétique (chauffage, isolation, menuiseries) n’obligent pas aujourd’hui à refaire le DPE : la même étude d’impact note que le droit français ne le prévoit pas encore après une rénovation importante, ce que la directive 2024/1275 impose de changer. Le texte adopté par le Sénat l’imposerait après des travaux sur l’enveloppe ou les équipements techniques d’au moins un quart de la valeur du bâtiment, hors terrain. Mais l’ancien diagnostic ne décrit plus le local : un DPE à jour évite de présenter une étiquette dépassée à un acquéreur ou à un locataire.
Qui paie : vendeur ou bailleur ?
À la vente, c’est au vendeur de fournir le DPE (article L.271-4), donc de le commander et de le payer. À la location, la loi impose de le joindre au bail sans dire qui le paie : en pratique, c’est le bailleur, qui doit aussi afficher la classe énergétique dans son annonce.
Pour comprendre comment ce coût s’intègre dans le calcul de la rentabilité, notre analyse de la décote à la revente montre ce que l’étiquette pèse dans une vente : un atout quand elle est bonne, un argument de négociation pour l’acheteur quand elle est mauvaise.
Sanctions en cas d’absence ou de DPE non conforme
Aucune amende ne sanctionne en tant que tel un bail conclu sans DPE : l’article L.126-29 impose de le joindre, sans prévoir de sanction propre. Les amendes visent deux manquements précis, et le risque principal reste civil.
Deux amendes, pour deux manquements précis
- Annonce sans classe énergétique : le manquement d’un professionnel est passible d’une amende administrative d’au plus 3 000 € s’il s’agit d’une personne physique et 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale ; celui d’un annonceur non professionnel, d’au plus 3 000 €, et seulement après une mise en demeure de régulariser restée sans effet (article L.126-33).
- Diagnostiqueur non qualifié : faire établir le DPE par une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétence exigées est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe (article R.271-4). Vérifiez la certification du diagnostiqueur avant de signer son devis.
Le risque civil : réparer le préjudice
C’est ici que se concentre le vrai risque. Seules les recommandations qui accompagnent le DPE gardent une valeur indicative (article L.271-4) : l’acquéreur ou le locataire peut se prévaloir des informations du diagnostic lui-même. Si un DPE erroné lui cause un préjudice, par exemple des charges plus lourdes qu’annoncé ou des travaux imprévus, il peut en demander réparation au vendeur ou au bailleur, et au diagnostiqueur s’il a commis une faute. Le juge apprécie ce préjudice au cas par cas.
Pour les bonnes pratiques de mise en conformité, consultez le dossier obligations du bailleur en bail commercial.
Le cas du DPE vierge
Quand l’absence de relevés de consommation est justifiée, par exemple pour un local resté vacant, le diagnostiqueur établit un DPE vierge, sans étiquette énergétique : l’arrêté du 15 septembre 2006 le prévoit à titre exceptionnel.
Un DPE vierge est valable quand ce cas exceptionnel est justifié, mais commercialement risqué : un acquéreur prudent y verra un signal de fragilité et pourra s’en servir pour négocier. À éviter sauf contrainte avérée.
Le vide juridique des moins de 1 000 m² : ce que vous pouvez encore faire en 2026
Voici l’angle que les concurrents ne traitent pas : le décret tertiaire, qui impose des objectifs de réduction de consommation aux bâtiments tertiaires, ne vise que les bâtiments qui totalisent 1 000 m² ou plus de surface de plancher tertiaire, seuls ou cumulés sur une même unité foncière ou un même site. Le seuil se compte à l’échelle de l’immeuble ou du site, pas de votre local : dans un ensemble qui cumule 1 200 m² d’activités tertiaires, un commerce de 400 m² est concerné, son propriétaire comme, le cas échéant, son locataire. En dessous, vous n’êtes pas assujetti, sauf si votre bâtiment l’était déjà : l’obligation demeure quand d’autres activités tertiaires partent et que la surface repasse sous 1 000 m². Mais ce n’est pas un acquis : la directive européenne 2024/1275 vise aussi les bâtiments non résidentiels les moins performants, sans seuil de 1 000 m².
Votre local F ou G reste louable et vendable
Contrairement au logement, où un bien classé G n’est plus « décent » depuis 2025 en métropole et un F ne le sera plus en 2028, aucune règle n’interdit aujourd’hui de louer un local commercial classé F ou G, quelle que soit sa surface. À partir de 1 000 m² d’activités tertiaires cumulés, le décret tertiaire impose de baisser la consommation, pas de retirer le local du marché. Pour louer en 2026 votre local de 800 m², la loi vous demande d’abord de joindre son DPE au bail.
Cette différence de traitement entre résidentiel et tertiaire crée une fenêtre. Vous pouvez encore commercialiser, négocier, refinancer un local énergivore. Mais cette fenêtre se referme : la directive européenne 2024/1275 oblige chaque État à fixer des normes minimales que devront respecter, à compter de 2030 puis de 2033, les bâtiments non résidentiels les moins performants.
Les échéances 2030 et 2033 : directive européenne 2024/1275
La directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments, dite EPBD IV, publiée au JOUE le 8 mai 2024, fixe des jalons précis pour les bâtiments non résidentiels, tertiaire compris : chaque État doit fixer des normes minimales telles qu’à compter de 2030, aucun bâtiment ne reste parmi les 16 % les moins performants du parc de 2020, puis parmi les 26 % à compter de 2033.
Échéances réglementaires tertiaire 2025 à 2033
- 1ᵉʳ octobre 2025Loi DDADUE du 30 avril 2025 L'audit énergétique change de critère Le seuil d'effectif disparaît : l'audit dépend de la consommation (2,75 GWh/an ou plus, moyenne sur 3 ans).
- 1ᵉʳ janvier 2026Réforme DPE Nouveau coefficient électricité Le coefficient d'énergie primaire passe à 1,9, modifiant l'étiquette de nombreux logements et locaux chauffés à l'électricité.
- 11 octobre 2026 Premier auditAudit énergétique Entreprises nouvellement soumises Seuil : 2,75 GWh/an ou plus, en moyenne sur 3 ans ; premier audit au plus tard à cette date, puis tous les 4 ans.
- 1ᵉʳ janvier 2030Décret BACS 70 kW pour les bâtiments existants Les bâtiments tertiaires existants dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW devront être dotés d'un système d'automatisation (décret n° 2025-1343).
- 2030 Échéance critiqueEPBD IV 16 % du parc non résidentiel Les bâtiments parmi les 16 % les moins performants du parc de 2020 devront passer sous le seuil fixé par la France.
- 2033 Échéance critiqueEPBD IV 26 % du parc non résidentiel Le seuil monte à 26 % : la trajectoire de rénovation s'accélère pour les bâtiments les moins performants.
Les jalons 2030 et 2033 de la directive visent tous les bâtiments non résidentiels, sans seuil de surface comparable aux 1 000 m² du décret tertiaire : la seule exemption liée à la taille, facultative, vise les bâtiments indépendants de moins de 50 m². Ce sont les seuils que fixera chaque État, et les exemptions qu’il retiendra, qui désigneront les bâtiments concernés. La directive permet de caler ces seuils sur une classe énergétique, et leur respect se vérifie sur la base des certificats de performance énergétique, le DPE en France. Le délai de transposition courait jusqu’au 29 mai 2026, et la France n’a pas encore fixé ses seuils. Un local de moins de 1 000 m² n’est donc pas hors d’atteinte : savoir aujourd’hui où il se situe face aux locaux comparables de son secteur permet de choisir le moment de ses travaux plutôt que de le subir.
Anticiper plutôt que subir
Le réflexe consiste à croire qu’on a quatre ans devant soi. Mais l’étiquette se négocie dès aujourd’hui : le DPE accompagne la vente comme le bail, et un acquéreur ou un locataire informé peut s’en servir pour négocier son offre.
L’enjeu, pour le propriétaire d’un local hors du champ du décret tertiaire (moins de 1 000 m² d’activités tertiaires sur le bâtiment ou le site), n’est pas de se mettre en conformité avec ce décret. C’est de comparer leur consommation au marché pour évaluer si leur local est une bombe à retardement patrimoniale ou un actif sain. Le DPE seul ne donne pas cette information : il classe par lettre, pas par benchmark sectoriel.
DPE, audit énergétique, pré-diagnostic : ne confondez plus
Trois outils, trois usages, trois budgets. La confusion entretenue par certains opérateurs nourrit des décisions inadaptées et des dépenses non justifiées. Voici la clarification, en un tableau, puis le détail.
| Critère | DPEDiagnostic de Performance Énergétique | Audit énergétiqueRéglementaire ou ISO 50002 | RecommandéPré-diagnostic Diag-TertiaireOutil en ligne, gratuit |
|---|---|---|---|
| Obligation légale | DPEObligatoireOui | Audit énergétiqueConditionnelleOui dès 2,75 GWh/an | Pré-diagnostic Diag-Tertiaire RecommandéVolontaireNon |
| Coût | DPEPrix libre | Audit énergétiqueSur devis | Pré-diagnostic Diag-Tertiaire RecommandéGratuit |
| Durée | DPE1 à 3 h sur site | Audit énergétique2 à 6 semaines | Pré-diagnostic Diag-Tertiaire RecommandéEn ligne |
| Validité | DPE10 ans | Audit énergétique4 ans | Pré-diagnostic Diag-Tertiaire RecommandéPas applicable, instantané |
| Output | DPEÉtiquette A à G | Audit énergétiqueRapport 50 à 150 pages | Pré-diagnostic Diag-Tertiaire RecommandéPlan d'actions chiffré avec délai de rentabilité |
| Utilité | DPETransactionnelle | Audit énergétiqueStratégie long terme | Pré-diagnostic Diag-Tertiaire RecommandéPilotage opérationnel |
DPE : obligation transactionnelle, photo à un instant T
Le DPE est un document réglementaire et transactionnel. Il existe pour informer un futur acquéreur ou locataire au moment d’une opération. Pour un local existant, il repose sur les consommations relevées ou facturées des trois dernières années. Il livre une étiquette de A à G, deux indicateurs (énergie primaire en kWh/m²/an, émissions de gaz à effet de serre en kg CO₂/m²/an), et des recommandations génériques de travaux.
Ce qu’il ne fait pas : il ne pilote rien. Il ne dit pas si vos 13 000 € de facture annuelle d’électricité sont normaux pour un commerce de votre type, ni quels investissements rentabilisés en moins de 2 ans s’offrent à vous. C’est une photographie à un instant T, pas un plan d’action.
Audit énergétique : obligatoire à partir de 2,75 GWh/an
L’audit énergétique est l’outil technique approfondi. Il mobilise un bureau d’études thermiques, qui produit un rapport de 50 à 150 pages avec relevés sur site, modélisation du bâtiment, simulations thermiques, scénarios de travaux chiffrés. Son prix se fixe sur devis, selon le périmètre audité.
L’obligation a été refondue par la loi DDADUE n° 2025-391 du 30 avril 2025. Depuis le 1er octobre 2025, l’audit énergétique réglementaire ne dépend plus de la taille de l’entreprise (effectif, chiffre d’affaires) mais de sa consommation annuelle moyenne d’énergie finale sur 3 ans : il s’impose à partir de 2,75 GWh par an (article L.233-1 du code de l’énergie), sauf exemption. Les entreprises nouvellement soumises devaient réaliser leur premier audit au plus tard le 11 octobre 2026 ; celles qui ne l’ont pas fait peuvent être mises en demeure de le réaliser (article L.233-4 du code de l’énergie).
Le seuil se calcule sur toute l’entreprise, pas sur un seul local : une entreprise qui n’exploite qu’un local commercial de 200 ou 800 m² en reste en pratique très loin. Vous restez libre d’en commander un volontairement, mais ce n’est ni obligatoire ni pertinent pour la grande majorité des situations.
Pré-diagnostic : gratuit, en ligne, plan d’action chiffré
Le pré-diagnostic énergétique est un outil opérationnel intermédiaire. Il ne remplace pas le DPE (obligation transactionnelle) ni l’audit (obligation pour les très gros consommateurs). Il répond à une question simple : votre local consomme-t-il trop par rapport à la médiane de son secteur, et quels gisements d’économies sont accessibles à court terme ?
C’est précisément ce que propose Diag-Tertiaire en ligne, gratuitement, sans engagement. Le résultat compare vos postes de dépense électricité aux médianes par typologie de bâtiment et par secteur d’activité. Sortie : un plan d’actions chiffré, classé par rapport effort sur gain, chaque action avec son temps de retour.
Au-delà du DPE : ce que vos factures disent vraiment de votre local
Le DPE classe par lettre, mais ne révèle pas l’essentiel. Vos factures, elles, parlent vrai. Pour les professionnels, l’INSEE prévoyait des prix de l’électricité supérieurs de 67 % en 2024 à leur niveau de 2021 (INSEE Focus 326, mai 2024) : la facture est devenue une variable de pilotage. Trois indicateurs comptent davantage que l’étiquette DPE.
Les 3 indicateurs qui pilotent vraiment votre commerce
D’abord, le ratio kWh/m²/an rapporté à la médiane de votre activité. Un commerce alimentaire avec vitrines réfrigérées consomme par nature bien plus qu’une boutique sans froid : c’est l’écart à la médiane de votre propre secteur, pas le chiffre brut, qui signale un problème de réglage ou d’équipement.
Ensuite, la part fixe de la facture (abonnement, puissance souscrite, taxes). Une puissance souscrite bien au-dessus de vos besoins réels se paie chaque mois, que vous consommiez ou non. Cette anomalie est invisible dans le DPE.
Enfin, le profil de consommation horaire. Un chauffage ou une ventilation qui tournent la nuit, local fermé, se voient sur la courbe de charge de votre compteur. Aucun DPE ne le détecte.
Comparer votre consommation aux médianes de votre secteur
Le pré-diagnostic gratuit que propose Diag-Tertiaire part de vos consommations et de votre activité, et les compare aux médianes de votre secteur. Pas de visite sur site, pas de devis, et aucun rendez-vous nécessaire pour le diagnostic en ligne (un échange est possible sur demande). Vous saurez si votre local commercial est dans la moyenne ou en surconsommation, et quelles actions prioriser. Le rapport arrive par un lien email, avec recommandations chiffrées et temps de retour estimé ; la version PDF vient avec la demande d’échange.
