environ 22 000 m² de bureaux
C’est la surface qu’il faut réunir pour atteindre le seuil qui déclenche l’audit énergétique obligatoire. Le texte, lui, ne parle pas en m² : la loi DDADUE n° 2025-391 du 30 avril 2025 impose un audit dès 2,75 GWh par an de consommation d’énergie finale. Pour une entreprise nouvellement soumise, le premier audit était dû au plus tard le 11 octobre 2026. Une entreprise qui franchit le seuil après cette date le réalise dans l’année qui suit les trois années civiles au cours desquelles sa consommation moyenne l’a dépassé. Or 2,75 GWh n’apparaît sur aucune de vos factures. La conversion tient en une ligne : 2 750 000 kWh divisés par 126 kWh/m²/an, la consommation réelle moyenne en énergie finale d’un mètre carré de bureaux en France (OID, baromètre de la performance énergétique et environnementale des bâtiments, édition 2025, données 2024), soit 21 825 m², arrondis à 22 000.
C’est un ordre de grandeur, pas un seuil de surface : aucun texte ne parle de mètres carrés, et ce sont les kWh réels de vos factures qui tranchent. Le ratio varie beaucoup d’un bâtiment à l’autre et bouge d’une année sur l’autre (la même source relève -1,6 % entre 2023 et 2024, après -5,9 % l’année précédente) : un immeuble bien piloté franchit le seuil bien plus tard en surface.
Pour la très grande majorité des locaux tertiaires, la réponse est non. Un immeuble de bureaux de 2 400 m², un commerce de 300 m², un hôtel indépendant de 1 200 m² ne sont pas à quelques pourcents du seuil : ils en sont à un ordre de grandeur. La vérification tient en une soustraction, décrite ci-dessous. Et si vous gérez plusieurs sites, la vraie question n’est pas le calcul : c’est le périmètre sur lequel il se fait.
La soustraction qui répond oui ou non
Trois opérations, sur des chiffres que vous avez déjà.
1. Relevez vos kWh d’énergie finale sur les trois dernières années civiles, toutes énergies confondues : électricité, gaz, fioul, propane, bois, réseau de chaleur ou de froid. L’électricité et le gaz sont déjà facturés en kWh ; les autres énergies se convertissent en kWh selon les modalités de calcul précisées par arrêté en application de l’article R.233-1. L’énergie renouvelable que vous produisez et autoconsommez sur site compte aussi (article R.233-1 du code de l’énergie).
2. Additionnez les trois années et divisez par trois. C’est la « consommation annuelle moyenne d’énergie finale » du texte, que le même article R.233-1 définit comme la moyenne des trois années civiles précédentes. Une seule année atypique ne fait donc pas basculer une entreprise dans l’obligation.
3. Soustrayez ce résultat de 2 750 000 kWh. S’il reste du positif, vous n’êtes pas assujetti. S’il reste zéro ou du négatif, vous l’êtes : l’article L.233-1 du code de l’énergie écrit « supérieure ou égale à 2,75 gigawattheures », et non « supérieure à ». Tomber pile sur le seuil suffit à être concerné.
Surface de bureaux nécessaire pour atteindre le seuil d'audit de 2,75 GWh par an
Le seuil du décret tertiaire est de 1 000 mètres carrés de surface tertiaire, dans un bâtiment, dans les parties tertiaires d'un bâtiment mixte, ou sur une même unité foncière ou un même site. Le seuil d'audit de la loi DDADUE correspond à environ 22 000 mètres carrés de bureaux, soit un ordre de grandeur au-dessus.
Deux seuils, deux échelles (barres à l'échelle)
Seuils : art. R.174-22 du CCH et art. L.233-1 du code de l'énergie. Ratio bureaux 126 kWh/m²/an en énergie finale (OID, données 2024). Ordre de grandeur : ce sont vos kWh réels qui tranchent.
Par bâtiment, par site, ou pour l’entité entière ?
C’est la question décisive dès que vous gérez plus d’un immeuble, et le texte y répond. L’article L.233-1 du code de l’énergie, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2025, désigne les assujettis par leur nature juridique : « Les personnes morales immatriculées au registre du commerce et des sociétés ainsi que les personnes morales de droit privé mentionnées à l’article L. 612-1 du code de commerce ». Et il fait porter l’audit sur « les activités qu’elles exercent en France ». Trois conséquences pratiques.
Le seuil s’apprécie à l’échelle de la personne morale, pas du bâtiment. Un propriétaire qui détient huit immeubles dans la même société additionne les huit avant de comparer à 2 750 000 kWh. À l’inverse, un immeuble très consommateur détenu par une société qui ne détient que lui s’apprécie seul.
Ce n’est pas le site qui compte, c’est l’entité. C’est l’inverse du décret tertiaire, dont le seuil de 1 000 m² se lit sur un bâtiment ou un même site (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, art. R.174-22 du code de la construction et de l’habitation). Deux textes, deux unités de compte : les confondre est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet.
Un point que le texte ne tranche pas explicitement : la gestion pour compte de tiers. Si votre société administre des immeubles appartenant à d’autres personnes morales, le texte n’organise pas l’addition de votre portefeuille de gestion : il s’attache à chaque personne morale et à ses activités. Le réflexe est donc d’établir le total par entité juridique propriétaire ou exploitante, puis de faire valider le découpage par votre conseil. Nous n’avons pas trouvé de formulation réglementaire tranchée sur ce cas : nous préférons l’écrire que le combler.
L’audit DDADUE et le décret tertiaire ne sont pas la même obligation
Si vous déclarez déjà sur OPERAT, la question arrive naturellement : l’audit est-il le prolongement du décret tertiaire, un doublon, ou autre chose ? Autre chose.
| Audit énergétique (loi DDADUE) | Décret tertiaire (DEET) | |
|---|---|---|
| Texte | Loi n° 2025-391 du 30 avril 2025, art. L.233-1 du code de l’énergie | Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, art. R.174-22 du CCH |
| Déclencheur | Énergie finale supérieure ou égale à 2,75 GWh, moyenne sur 3 années civiles | Surface de plancher tertiaire supérieure ou égale à 1 000 m² |
| Unité de compte | La personne morale, pour ses activités en France | Le bâtiment, ou la surface cumulée sur un même site |
| Qui est visé | La personne morale | Propriétaires et preneurs à bail |
| À faire | Un audit tous les 4 ans, puis un plan d’action | Déclarer sur OPERAT avant le 30 septembre et tenir une trajectoire |
| Audit imposé ? | Oui, c’est l’objet du texte | Non |
Le décret tertiaire n’impose aucun audit. Il impose une déclaration annuelle de consommations et des objectifs de réduction (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 sur une année de référence, ou une valeur absolue fixée par arrêté). Seule la modulation de ces objectifs suppose une étude énergétique dédiée. Un audit vendu « pour être conforme au décret tertiaire » ne produit donc pas la conformité : elle vient de la déclaration OPERAT et de la trajectoire.
Aucune des deux ne dispense de l’autre. Un gestionnaire de 2 400 m² de bureaux est assujetti au décret tertiaire et presque certainement hors du champ de l’audit. Un groupe de restauration dont la quinzaine de sites cumule 3 GWh est dans le champ de l’audit sans qu’aucun de ses locaux n’atteigne 1 000 m².
Ce que dit exactement le texte, et ce qui a changé
Le seuil porte sur l’énergie finale, celle que vos factures mesurent, et non sur l’énergie primaire des textes de performance. Il s’écrit « supérieure ou égale à », et se lit sur une moyenne de trois années civiles.
L’exemption tient au système de management de l’énergie : une entité couverte par un système conforme à la norme NF EN ISO 50001 pour les activités concernées n’a pas à réaliser l’audit. C’est une alternative, pas une dérogation de confort : le système suppose une démarche d’amélioration continue certifiée par un organisme accrédité.
Il n’existe plus aucun critère d’effectif ni de chiffre d’affaires. Jusqu’au 1er octobre 2025, l’assujettissement reposait sur la taille de l’entreprise (250 salariés, ou 50 millions d’euros de chiffre d’affaires et 43 millions de bilan), selon le décret n° 2014-1393 du 24 novembre 2014 pris pour la directive 2012/27/UE. La directive (UE) 2023/1791 du 13 septembre 2023 a remplacé ce critère par la seule consommation, et la loi DDADUE n° 2025-391 l’a transposé : si vous lisez encore « plus de 250 salariés » quelque part, le document est périmé. Une entreprise soumise à l’ancien critère qui reste à 2,75 GWh ou plus renouvelle son audit quatre ans après le précédent ; sous ce seuil, elle n’y est plus tenue. Une PME tertiaire de 300 salariés peu consommatrice sort donc du champ, alors qu’une entreprise de quinze personnes exploitant des installations énergivores peut y entrer.
Si vous êtes assujetti : ce que l’audit doit contenir
L’audit suit les exigences de processus et de qualité de la norme NF EN 16247-1:2022, complétée selon l’activité par les parties 2 (bâtiments), 3 (procédés) et 4 (transport) : c’est l’article 2 de l’arrêté du 10 juillet 2025 qui le fixe. Ce même arrêté abroge l’arrêté du 24 novembre 2014, qui ne reste applicable qu’aux audits réalisés avant son entrée en vigueur : une méthode ou un devis qui s’y réfère encore n’est pas à jour. Une transition sur les auditeurs a existé, un prestataire reconnu compétent sous les critères de 2014 le restant jusqu’au 30 juin 2026 : depuis cette date, seule la certification conforme à l’arrêté de 2025 vaut.
Sur l’auteur de l’audit, l’article 6 du même arrêté ouvre deux voies : un prestataire externe titulaire d’une certification conforme à l’arrêté, ou du personnel interne qualifié. Aucun organisme certificateur n’est nommé dans le texte : l’exigence porte sur la certification, pas sur une marque commerciale.
L’audit ne s’arrête pas au rapport. L’article L.233-1 impose ensuite un plan d’action fondé sur ses recommandations : il doit justifier l’absence des mesures dont le retour sur investissement est inférieur à cinq ans, et être publié dans le rapport annuel. La mise en œuvre des obligations est transmise à l’autorité administrative par voie électronique dans un délai de deux mois à compter de la réalisation de l’audit, ou de la certification du système de management de l’énergie.
Côté budget, le prix dépend surtout de la surface, du nombre de sites et de la profondeur des relevés : les fourchettes détaillées sont dans notre article sur le prix d’un audit énergétique tertiaire.
Côté risque, l’article L.233-4 du code de l’énergie prévoit d’abord une mise en demeure. Si elle reste sans effet, l’autorité administrative peut prononcer une amende proportionnée à la gravité du manquement, sans excéder 2 % du chiffre d’affaires hors taxes du dernier exercice clos, porté à 4 % en cas de nouvelle violation de la même obligation. Une entreprise nouvellement soumise qui n’a pas réalisé son audit au 11 octobre 2026 est donc exposée à cette mise en demeure : le plus sûr est de le commander sans attendre.
Le palier au-dessus : système de management de l’énergie dès 23,6 GWh
Cela ne concerne qu’une poignée d’entités très consommatrices : dès 23,6 GWh de consommation annuelle moyenne d’énergie finale, le texte écrivant là aussi « supérieure ou égale à », l’article L.233-1 n’ouvre plus le choix. L’audit ne suffit plus, un système de management de l’énergie certifié devient obligatoire, avec une échéance au 11 octobre 2027. Les deux échéances, 2026 pour l’audit et 2027 pour le système de management, viennent de l’article 11 de la directive (UE) 2023/1791. Entre 2,75 et 23,6 GWh, l’audit quadriennal reste la voie normale.
Si vous êtes sous le seuil : par quoi commencer
Sortir du champ d’une obligation ne fait pas baisser une facture : chaque kWh évité pèse sur le résultat, obligation ou pas. Le pré-diagnostic énergétique sert à cela. Il compare votre consommation aux médianes de votre secteur et hiérarchise les actions. Il est calibré sur plus de 19 000 DPE tertiaires publiés par l’ADEME, et ses résultats sont des estimations indicatives, données avec une fourchette, à confirmer par un professionnel avant travaux.
Ce pré-diagnostic n’est pas l’audit réglementaire de la loi DDADUE et ne s’y substitue pas pour une entité assujettie. L’un est une obligation avec sa norme, son auditeur certifié et son plan d’action publié ; l’autre est un point de départ pour savoir où regarder. Si votre local fait moins de 1 000 m², notre article sur les obligations énergétiques sous 1 000 m² recense ce dont vous êtes exempté.
