Vous avez transmis vos consommations sur OPERAT, et c’est une fois le dossier refermé que les questions utiles arrivent. Que se passe-t-il pour le bâtiment du groupe dont personne n’a jamais rien déclaré ? L’avance d’un site peut-elle compenser le retard d’un autre ? Et qui déclare quand c’est le locataire qui paie les factures ?
La plus redoutée d’abord. Si les informations attendues ne sont pas transmises, sans justification, le préfet peut mettre en demeure de le faire sous trois mois. Si cette mise en demeure reste sans effet, une publication suit, sur un site des services de l’État. Ce qui y est publié est le document qui retrace les mises en demeure restées sans effet (article R.185-2 du code de la construction et de l’habitation, I). Et c’est tout : à ce stade, le texte ne prévoit aucune amende.
Trois mois, une publication, zéro euro. L’amende existe bien dans cet article, mais elle est ailleurs et sanctionne autre chose. C’est la confusion la plus coûteuse du décret tertiaire : elle fait traiter en urgence ce qui ne l’est pas, et reporter ce qui l’est.
Un mot de vocabulaire, parce qu’il revient partout : l’EFA, entité fonctionnelle assujettie, est l’unité de compte de la plateforme. Un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments d’un même site, avec sa trajectoire propre.
Deux manquements, deux procédures : ce que vous risquez vraiment
Le code traite séparément deux manquements que la conversation courante confond.
Le défaut de déclaration. Le cas visé est « l’absence non justifiée de transmission » des informations listées à l’article R.174-27, dont la surface et les consommations annuelles par type d’énergie. Mise en demeure possible, trois mois pour transmettre, puis publication. Aucune amende n’y est attachée.
L’objectif non tenu sans justification. Là, le préfet peut mettre en demeure d’établir un programme d’actions : un échéancier de travaux avec son plan de financement, soumis à son approbation. À défaut de transmission sous six mois, une seconde mise en demeure ouvre un nouveau délai de trois mois. C’est seulement à l’issue de ce délai, et toujours sans programme déposé, qu’une amende administrative peut tomber : au plus 1 500 euros pour une personne physique, 7 500 euros pour une personne morale. Même plafond si un programme approuvé n’est pas respecté.
Les deux procédures de l'article R.185-2 du code de la construction et de l'habitation
Le défaut de transmission des informations déclarées permet au préfet de mettre en demeure, avec trois mois pour transmettre, puis de publier le document retraçant les mises en demeure restées sans effet, sans amende. Le non-respect non justifié de l'un des deux objectifs permet au préfet de mettre en demeure d'établir un programme d'actions ; à défaut de transmission sous six mois, une seconde mise en demeure ouvre un nouveau délai de trois mois, et c'est seulement à l'issue de ce délai, sans programme déposé, qu'une amende administrative peut être prononcée.
Deux manquements, deux procédures distinctes
Article R.185-2 du code de la construction et de l'habitation, version du 1er juillet 2021
Le texte ne dit ni « par an » ni « par bâtiment ». Un programme d'actions naît d'une mise en demeure : rien n'oblige à en saisir un sur la plateforme.
Trois conséquences pratiques.
Un retard de déclaration se répare en déclarant. Les données transmises, l’absence de transmission cesse, et avec elle le motif de la mise en demeure. C’est le seul manquement du dispositif qui se solde par une saisie.
Une consommation trop haute ne déclenche rien par elle-même. Et surtout, il y a deux objectifs, et il suffit d’en tenir un. Le texte écrit « soit, soit » : soit une consommation d’énergie finale réduite de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, soit un niveau fixé en valeur absolue selon votre catégorie d’activité (article L.174-1, I, 1° et 2°). La plateforme les nomme Crelat et Cabs et compare votre consommation aux deux : un bâtiment déjà sobre peut tenir son obligation par Cabs sans atteindre les moins 40 %.
Les plafonds ne sont pas annualisés par le texte. L’article énonce 1 500 et 7 500 euros sans jamais écrire « par an » ni « par bâtiment ». Sans promettre pour autant un plafond unique : la procédure se mène devant le préfet « compétent au regard de la localisation des bâtiments », et un patrimoine sur plusieurs départements relève de plusieurs préfets. L’inventaire complet des obligations est dans comment se conformer au décret tertiaire.
La phrase à transmettre à votre direction tient en deux lignes. Le défaut de déclaration coûte une publication et aucune amende, il se répare en déclarant. L’objectif manqué coûte un programme chiffré et daté, et c’est lui qui engage un budget.
Qui doit déclarer : propriétaire, preneur à bail, ou les deux
Le décret s’applique dès 1 000 m² de surface de plancher à usage tertiaire, seuil apprécié de trois façons : un bâtiment exclusivement tertiaire, le cumul des parties tertiaires d’un bâtiment mixte, ou le cumul sur un ensemble de bâtiments d’une même unité foncière ou d’un même site (article R.174-22, II).
Le dispositif vise le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail. Les deux sont assujettis, d’où un malentendu fréquent : être assujetti ne veut pas dire saisir soi-même. L’article R.174-28 organise la répartition en trois temps.
La déclaration annuelle revient à l’un ou à l’autre selon les responsabilités prévues au bail. C’est votre contrat qui désigne le déclarant, pas la plateforme. Si le bail est muet, rien ne désigne personne : c’est la situation où deux assujettis attendent chacun que l’autre déclare.
Le preneur à bail peut déléguer sa déclaration au propriétaire. La délégation est nommée dans le texte, dans ce sens-là : c’est la solution la plus simple sur un immeuble multi-locataires.
Chacun communique à l’autre les consommations des équipements qu’il exploite, et aucune date n’est fixée à cet échange. C’est à vous de caler le rendez-vous, assez tôt pour tenir le 30 septembre.
Votre action : ouvrez le bail, cherchez la clause qui répartit les obligations réglementaires, et si elle n’existe pas, désignez le déclarant par courriel.
Mutualiser sur plusieurs bâtiments : ce que le texte permet
C’est la partie la moins connue, et la seule qui puisse changer un plan de travaux. Mutualiser veut dire faire compter l’avance d’un bâtiment au bénéfice d’un autre en retard, au lieu de juger chaque bâtiment seul. Les assujettis peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine soumis à l’obligation (article R.174-31), dans les conditions de l’article 14 de l’arrêté du 10 avril 2020. Une entité qui atteint l’un des deux objectifs ouvre un capital : la part économisée en deçà de l’objectif le moins contraignant, et non au-delà de son objectif à elle. Il n’est réaffectable qu’à des entités du même groupe qui n’ont respecté aucun des deux objectifs.
Deux conséquences que personne n’anticipe. Un bâtiment qui manque Crelat mais tient Cabs n’est pas à secourir : pour le texte, il est en règle, et ne recevra rien. Et un bâtiment très en avance n’apporte au pot que ce qu’il a économisé sous l’objectif le moins exigeant des deux, souvent moins qu’espéré.
La vraie barrière est au I de l’article 14. Le périmètre doit être constitué en groupe de structures déclaré sur OPERAT, et ne porte que sur du patrimoine soumis à l’obligation. L’intégration de chaque entité suppose la validation de son représentant légal, qui « vaut acceptation du principe de solidarité » : la phrase à poser devant votre direction juridique avant de signer, pas après. Une entité ne peut figurer dans plusieurs groupes, un capital ne se redistribue qu’une seule fois, et la mutualisation porte sur les résultats, pas sur l’obligation de déclarer.
Et l’honnêteté due au lecteur : si vous n’avez qu’un bâtiment assujetti, la mutualisation ne vous sert à rien. Avec un seul site, l’arbitrage utile est entre actions, sur le temps de retour de chacune.
Votre action : listez vos entités fonctionnelles avec leur référence et leur dernière consommation, et repérez celles qui dépassent déjà leur objectif. Ce tableau n’existe presque jamais, et c’est le point de départ de toute discussion de mutualisation.
Les deux erreurs de saisie qui engagent le plus loin
Il circule des listes d’erreurs qui coûteraient une trajectoire entière. Nous ne les reprenons pas : aucune ne figure dans le décret ni dans l’arrêté. Deux effets de saisie, en revanche, y sont écrits.
Ne pas choisir son année de référence à temps en fige une à votre place. Elle se choisit entre 2010 et 2022 et se renseigne avant le 30 septembre 2027. À défaut, c’est la consommation de la première année pleine d’exploitation remontée sur la plateforme qui s’impose (arrêté du 10 avril 2020, article 3, modifié par l’arrêté du 20 février 2024). Une référence basse, une année de sous-occupation par exemple, rend l’objectif relatif plus difficile à tenir, pas plus facile. Seul Crelat se calcule dessus : une référence malheureuse abîme une porte de sortie sur deux.
Un changement d’assujetti borne le choix, sauf si vous déclarez l’entité liée. La borne ne joue qu’à défaut de déclaration. Pour garder le bénéfice des consommations antérieures après une acquisition ou un nouveau bail, l’arrêté demande de déclarer les EFA liées : leur numéro d’identification OPERAT, fourni par votre prédécesseur, et les surfaces concernées. « À défaut, l’année de référence ne pourra être antérieure à la date de changement d’assujetti ». Acquis en 2021, le bâtiment garde donc ses factures de 2013 utilisables, à condition d’obtenir ce numéro auprès du vendeur ou du bailleur sortant. Détail dans choisir son année de référence.
Un piège de conversion mérite une ligne : les quantités se saisissent dans l’unité d’achat, et la plateforme convertit avec les facteurs de l’annexe I de l’arrêté, qui ne sont pas ceux de votre facture. Elle convertit 1 kWh de gaz naturel en pouvoir calorifique supérieur en 0,90 kWh d’énergie finale : reprendre tel quel le chiffre facturé gonfle de 10 % la consommation déclarée.
Les échéances qui comptent maintenant
La déclaration annuelle : au plus tard le 30 septembre. Les consommations de l’année N se transmettent au plus tard le 30 septembre de l’année N+1 (arrêté du 10 avril 2020, article 13). La prochaine porte sur 2026 et tombe le 30 septembre 2027, date à laquelle se joue aussi, une seule fois, le choix de l’année de référence.
La publication de vos consommations et de vos objectifs : déjà en vigueur, la tolérance ayant expiré le 1er juillet 2026. Ce qui doit être rendu public, ce ne sont pas vos factures : ce sont vos consommations d’énergie finale et vos objectifs, sur la base de l’attestation que la plateforme génère, plus une évaluation des émissions en kilogrammes de CO2 équivalent par mètre carré (article R.174-32). Détail dans l’attestation énergétique tertiaire : pas de déclaration, pas d’attestation.
La vérification des objectifs : au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051. « Au plus tard », pas « à ces dates », et ce n’est pas une fenêtre de tranquillité : la mise en demeure d’établir un programme d’actions n’est conditionnée par aucune date.
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Par où commencer
Plusieurs bâtiments : construisez le tableau des entités fonctionnelles, il dira si la mutualisation vous ouvre une marge, et donc quel site financer en premier. Un seul bâtiment : la mutualisation ne vous concerne pas, votre sujet est l’ordre des actions et leur temps de retour (pré-diagnostic énergétique tertiaire). Jamais déclaré : c’est le manquement qui se répare le plus vite, créez votre entité fonctionnelle sur operat.ademe.fr et saisissez, même en rattrapage.
Dans les trois cas, le chiffre qui manque est le même : l’écart entre ce que votre bâtiment consomme et ce que consomment les bâtiments comparables. Un pré-diagnostic gratuit vous le donne, avec les actions classées par rapport effort sur gain, chacune avec son temps de retour. Le rapport s’ouvre en ligne, par un lien reçu par email ; la version PDF, celle qu’on transmet à sa direction ou à son bailleur, vient avec la demande d’échange de 20 minutes avec un conseiller.
Pour voir ce que contient ce rapport avant de le lancer, un exemple de rapport est consultable en ligne.
