Depuis 2022, des centaines de milliers de gestionnaires de bâtiments tertiaires ont dû se connecter à une plateforme dont beaucoup n’avaient jamais entendu parler deux ans plus tôt : OPERAT. Gérée par l’ADEME pour le compte du ministère de la Transition écologique, cette plateforme est le guichet unique de déclaration des consommations d’énergie imposée par le décret tertiaire (décret n°2019-771 du 23 juillet 2019). En 2026, la déclaration annuelle est une obligation installée. Mais pour beaucoup de propriétaires et de gestionnaires, la question reste entière : par où commencer, quelles données faut-il avoir sous la main, et que risque-t-on si on déclare mal ou pas du tout ?
Ce guide répond à ces questions dans l’ordre logique d’une première déclaration.
Qu’est-ce qu’OPERAT et pourquoi c’est obligatoire
OPERAT signifie Outil de Pilotage et de Reporting de l’Energie dans le Tertiaire. C’est la plateforme en ligne mise en place par l’ADEME pour recueillir et suivre les consommations d’énergie du secteur tertiaire, en application du décret n°2019-771.
L’obligation de déclaration sur OPERAT ne découle pas d’un simple arrêté administratif : elle est inscrite dans la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a posé le cadre légal de la transition énergétique du bâtiment tertiaire. Le décret de juillet 2019 en a précisé les modalités. Les arrêtés du 10 avril 2020 et du 24 novembre 2020 ont défini les valeurs de référence et les modalités de calcul.
La logique du dispositif est simple : l’État ne peut pas vérifier si les objectifs de réduction d’énergie sont atteints sans données. OPERAT est la source de ces données. Chaque bâtiment assujetti doit y saisir ses consommations réelles, année après année. La plateforme calcule automatiquement la trajectoire par rapport à l’année de référence et compare à l’objectif 2030.
Pour un gestionnaire de bâtiment, OPERAT est donc à la fois un outil de reporting réglementaire et un tableau de bord énergétique. Bien utilisé, il permet de se situer par rapport aux moyennes sectorielles, d’identifier les bâtiments les plus éloignés de la trajectoire, et de prioriser les investissements.
Qui doit déclarer
La règle de base est la surface de plancher. Tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface de plancher à usage tertiaire est supérieure ou égale à 1 000 m² sont assujettis. Cette surface s’apprécie au niveau de l’Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA), qui peut regrouper plusieurs bâtiments d’un même propriétaire sur un même site.
Quelques précisions importantes :
Les surfaces de plancher se cumulent par site. Si un propriétaire dispose de trois bâtiments de 400 m² chacun sur le même site, la surface cumulée est de 1 200 m² et l’ensemble est assujetti. En revanche, trois bâtiments de 400 m² sur trois sites distincts restent chacun sous le seuil.
Les activités mixtes sont incluses pro rata. Un immeuble dont les deux tiers de la surface sont à usage résidentiel et un tiers à usage tertiaire est assujetti pour la seule partie tertiaire, à condition que cette partie représente au moins 1 000 m².
La définition de l’usage tertiaire est large. Bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, établissements d’enseignement, administrations publiques, entrepôts à usage logistique avec activités tertiaires : la quasi-totalité des activités économiques non industrielles entre dans le périmètre. Les locaux de stockage pur et les locaux techniques sont exclus.
Propriétaires et locataires ont des obligations distinctes. Le propriétaire est l’assujetti principal : c’est lui qui crée l’EFA sur OPERAT et qui porte la responsabilité réglementaire. Le locataire qui occupe un bâtiment de plus de 1 000 m² a une obligation de transmission des données de consommation à son propriétaire ou bailleur. Dans les faits, le locataire accède souvent directement à OPERAT si le propriétaire lui a délégué la déclaration via la plateforme.
Ce qu’il faut préparer avant de se connecter
Se connecter à OPERAT sans avoir ses données sous la main est une perte de temps garantie. La déclaration s’effectue en une à trois heures pour un bâtiment simple, davantage pour un parc multi-sites. Voici les informations à rassembler avant de commencer.
Les données du bâtiment :
- Adresse exacte et cadastre (numéro de parcelle)
- Surface de plancher à usage tertiaire (SDP), distincte de la surface utile ou de la SHON
- Type d’activité principale (code de la nomenclature OPERAT : bureaux, hôtel, restauration, commerce…)
- Année de construction et, le cas échéant, année de la dernière rénovation significative
Les relevés de consommation :
- Factures d’électricité, de gaz naturel, de fioul, de réseau de chaleur ou de froid, pour chaque année déclarée
- Les consommations doivent être exprimées en kWh d’énergie finale, par vecteur énergétique
- Si la facturation est en m³ (gaz) ou en litres (fioul), il faut convertir en kWh en appliquant le pouvoir calorifique inférieur (PCI) indiqué sur la facture ou fourni par le distributeur
L’année de référence :
- C’est l’année à partir de laquelle l’objectif de réduction est calculé. Par défaut, c’est 2010 si des données sont disponibles, ou la première année de disponibilité des données dans la limite de 2019
- Si l’activité ou l’usage du bâtiment a changé depuis 2010, l’année de référence peut être ajustée
Le compte ProConnect ou FranceConnect :
- L’accès à OPERAT nécessite une authentification via ProConnect (pour les professionnels et entreprises) ou FranceConnect (pour les personnes physiques). Avoir ses identifiants prêts évite de perdre du temps lors de la première connexion.
Pas-à-pas de déclaration
La déclaration sur OPERAT se structure en cinq étapes principales, que voici dans l’ordre.
Étape 1 : créer son compte et son espace propriétaire. Après authentification via ProConnect ou FranceConnect, le propriétaire crée son espace sur OPERAT. Il renseigne les informations de son entité (raison sociale, SIREN, coordonnées). C’est à ce stade qu’il peut, si besoin, déléguer la déclaration à un tiers (gestionnaire de parc, bureau d’études, expert-comptable) via le système de mandats de la plateforme.
Étape 2 : déclarer l’Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA). L’EFA est l’unité de base d’OPERAT. Elle correspond à un bâtiment ou à un ensemble de bâtiments sur un même site. Pour chaque EFA, il faut renseigner l’adresse, la surface de plancher tertiaire totale, et le type d’activité principal. Si plusieurs activités coexistent (par exemple, un rez-de-chaussée commercial et des bureaux aux étages), il faut créer des zones d’activité distinctes avec les surfaces correspondantes.
Étape 3 : choisir l’année de référence. OPERAT propose plusieurs années de référence possibles. Le choix de l’année de référence est important : c’est la consommation de cette année qui servira de base pour calculer si l’objectif de -40 % en 2030 est atteint. Si la consommation de 2010 était anormalement haute (travaux en cours, occupation exceptionnelle), il peut être pertinent de choisir une année de référence plus récente, dans la limite des règles fixées par l’arrêté du 10 avril 2020.
Étape 4 : saisir les consommations annuelles. Pour chaque année de la période de déclaration, il faut saisir les consommations par vecteur énergétique (électricité, gaz, chaleur réseau, froid réseau, fioul, etc.) et par zone d’activité si le bâtiment est multi-activités. Les données sont exprimées en kWh d’énergie finale. OPERAT peut importer automatiquement les données électricité via l’interface avec Enedis (pour les sites équipés d’un compteur Linky communicant), ce qui simplifie la démarche pour ce vecteur.
Étape 5 : valider et consulter la trajectoire. Une fois les données saisies, OPERAT calcule la trajectoire de consommation et la compare à l’objectif 2030. Un tableau de bord synthétise la situation : consommation de l’année de référence, consommation actuelle, objectif en valeur relative (-40 % en 2030) et, si disponible, l’objectif en valeur absolue sectoriel. Si la trajectoire est en retard, OPERAT invite à saisir un plan d’action.
Échéances et sanctions
L’obligation de déclaration est annuelle. Les consommations de l’année N doivent être déclarées sur OPERAT avant le 30 septembre de l’année N+1. Par exemple, les consommations 2025 doivent être saisies avant le 30 septembre 2026. Un calendrier de rappel est disponible sur la plateforme.
L’obligation porte aussi sur l’année de référence. Tout assujetti doit avoir déclaré ses consommations de l’année de référence. Si des données historiques manquent (archives détruites, changement de propriétaire), l’arrêté du 10 avril 2020 prévoit des méthodes de reconstitution.
Les sanctions en cas de non-conformité sont progressives. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire prévoit une procédure de mise en demeure : si un assujetti ne déclare pas ou si sa trajectoire est manifestement insuffisante sans plan d’action justifié, le préfet peut le mettre en demeure de se conformer dans un délai fixé. En cas de non-respect de la mise en demeure, les informations peuvent être publiées sur un site public accessible à tous (“name and shame”). Une amende administrative peut également être prononcée : jusqu’à 1 500 euros pour une personne physique et jusqu’à 7 500 euros pour une personne morale.
Il n’existe pas encore de sanction financière automatique pour une consommation trop haute. Le décret tertiaire impose de déclarer et de mettre en oeuvre un plan d’action, pas d’atteindre l’objectif à une date précise. En pratique, les contrôles se concentrent sur les déclarants qui n’ont pas saisi leurs consommations du tout, pas sur ceux qui déclarent mais consomment trop.
FAQ
Puis-je déléguer la déclaration OPERAT à mon gestionnaire ou à un prestataire ?
Oui. OPERAT intègre un système de mandats qui permet au propriétaire d’autoriser un tiers (gestionnaire de parc, bureau d’études, expert-comptable, syndic) à saisir les données en son nom. Le propriétaire reste l’assujetti responsable : la délégation ne transfère pas la responsabilité réglementaire, mais simplifie la gestion opérationnelle, notamment pour les parcs multi-sites.
Ma copropriété de bureaux est-elle concernée par OPERAT ?
Oui, si la surface de plancher à usage tertiaire de l’ensemble de l’immeuble dépasse 1 000 m². Dans ce cas, chaque copropriétaire doit déclarer les consommations des parties privatives dont il est responsable, et le syndic déclare les parties communes. La coordination entre copropriétaires et syndic est souvent le point de friction principal dans les copropriétés tertiaires.
Je viens d’acquérir un bâtiment dont le précédent propriétaire n’a jamais déclaré sur OPERAT : que faire ?
L’obligation se transfère avec la propriété. En cas d’acquisition, le nouveau propriétaire doit créer son EFA sur OPERAT et déclarer les consommations dès la première année pleine de détention. Pour les années antérieures à l’acquisition, la responsabilité incombe au précédent propriétaire. Si ce dernier n’a pas respecté ses obligations, cela peut constituer un vice caché dans la transaction immobilière, d’où l’importance de vérifier la conformité OPERAT lors d’une due diligence.
L’objectif de -40 % en 2030 s’applique-t-il à chaque bâtiment individuellement ?
L’objectif s’applique au niveau de l’EFA, c’est-à-dire bâtiment par bâtiment (ou site par site si plusieurs bâtiments forment une même EFA). Il n’y a pas de mutualisation possible entre bâtiments d’un même propriétaire : un bâtiment très performant ne compense pas un bâtiment en retard sur la trajectoire. Chaque EFA doit atteindre son propre objectif ou démontrer un plan d’action crédible.
Que faire si mes données de consommation de 2010 ne sont plus disponibles ?
L’arrêté du 10 avril 2020 prévoit des méthodes alternatives. Si les données de 2010 sont inaccessibles, vous pouvez choisir comme année de référence la première année pour laquelle vous disposez de données documentées, dans la limite de 2019. Si les données de toutes les années antérieures à 2021 ont disparu, des méthodes de reconstitution par ratios sectoriels sont acceptées sur justification. Il est recommandé de contacter le support OPERAT ou un bureau d’études habilité pour valider la méthode retenue avant de soumettre la déclaration.
Par où commencer si vous n’êtes pas encore déclarant
Si votre bâtiment remplit les critères (surface tertiaire supérieure ou égale à 1 000 m²) et que vous n’avez pas encore de compte OPERAT, la priorité est de vous connecter sur operat.ademe.fr et de créer votre EFA. La déclaration des consommations passées (depuis l’année de référence) peut se faire en plusieurs sessions.
Avant cela, un pré-diagnostic de votre situation énergétique vous donnera une première lecture de votre positionnement par rapport aux objectifs 2030. C’est ce que propose Diag-Tertiaire en 3 minutes, sans engagement : une estimation de vos consommations par rapport aux médianes sectorielles, les actions prioritaires classées par ROI, et un rapport PDF à partager avec votre gestionnaire ou votre bailleur.
