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Cinq catégories de dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire d’un bail commercial, quoi que dise le contrat (article R.145-35 du Code de commerce). La première, ce sont les grosses réparations du bâtiment. Pour la question qui vous occupe, travaux énergie en bail commercial, qui paie, bailleur ou locataire, la réponse de principe tient en une phrase : le gros oeuvre reste au propriétaire, et tout le reste dépend de ce que le bail a écrit noir sur blanc.
Sur le terrain, cette réponse ne débloque rien. Le locataire ne veut pas financer un mur qui ne lui appartient pas. Le bailleur ne voit pas de retour, puisque c’est le locataire qui règle les factures d’énergie. Le local reste en l’état. Voici le cadre juridique réel, ce qu’un bail peut vous imputer, ce qu’il ne peut pas, et les trois façons de sortir de cette impasse.
Travaux énergie en bail commercial : ce que la loi tranche
Le Code civil ne parle pas d’énergie. Il parle de grosses réparations. L’article 606 du Code civil, en vigueur depuis 1804, les énumère de façon limitative : les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture en entier. Autrement dit, le gros oeuvre, c’est-à-dire la structure qui porte le bâtiment et le met hors d’eau. Le texte ajoute une phrase qui fait tout le travail : « Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Ces grosses réparations restent au bailleur, et le bail ne peut pas les transférer. C’est le 1° de l’article R.145-35 du Code de commerce, issu de la loi Pinel de 2014. Le 2° y ajoute les travaux qui remédient à la vétusté ou mettent le local en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils relèvent eux aussi de l’article 606. Une clause contraire est réputée non écrite (article L.145-15 du Code de commerce), et les sommes déjà versées se réclament dans la limite d’une prescription de cinq ans. Sur un poste de 1 200 € par an refacturé à tort, cela représente 6 000 € récupérables.
Reste la question qui nous intéresse. Isoler une toiture-terrasse ou reprendre une façade touche l’enveloppe du bâtiment : selon l’ampleur, le chantier peut basculer dans l’article 606, donc chez le bailleur. Remplacer un éclairage, poser des thermostats, changer un générateur de chaleur ou installer une pompe à chaleur n’en relève pas. Ces postes ne sont protégés par aucun texte. Ils suivent le bail.
Le bail vert et le décret tertiaire ne vous visent probablement pas
Deux règles reviennent dans toutes les discussions, et aucune des deux ne s’applique à un local de moins de 1 000 m².
L’annexe environnementale, souvent appelée bail vert (un document annexé au contrat par lequel bailleur et locataire s’échangent leurs données de consommation et s’engagent sur un programme d’amélioration), n’est obligatoire que pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces (article L.125-9 du Code de l’environnement). En dessous de ce seuil, personne ne peut vous l’imposer. Vous pouvez en rédiger une d’un commun accord, et c’est souvent le meilleur véhicule pour formaliser un partage de travaux à 5 000 € comme à 50 000 €.
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, dit décret tertiaire, s’applique lui à partir de 1 000 m² (article R.174-22 du Code de la construction et de l’habitation). En dessous, vous n’êtes pas assujetti et aucune trajectoire de réduction ne vous est opposable. C’est un élément de contexte, pas une obligation qui pèse sur vous.
Ce que votre bail commercial peut mettre à votre charge
Hors grosses réparations, la liberté contractuelle domine. Elle est encadrée par deux exigences que beaucoup de baux ne respectent pas.
La clause doit être claire et précise. La Cour de cassation interprète strictement les stipulations qui transfèrent au locataire des travaux incombant normalement au bailleur. Une formule générale du type « le preneur supportera tous les travaux » ne suffit pas : les postes doivent être nommément visés. Si votre bail ne cite pas explicitement le remplacement du système de chauffage, sa mise à votre charge est fragile. À défaut de clause valable, c’est l’obligation d’entretien du bailleur qui reprend la main (article 1719 du Code civil).
L’inventaire des charges doit exister. Tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014 comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire (article L.145-40-2 du Code de commerce). Un inventaire absent ou vague prive le bailleur de la possibilité de récupérer les charges concernées.
Le même article impose un document que presque aucun locataire ne réclame : l’état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et le récapitulatif des travaux réalisés les trois années précédentes avec leur coût. Il se communique dans les deux mois qui suivent chaque échéance triennale (article R.145-37 du Code de commerce). C’est lui qui vous dit si une pompe à chaleur, dont l’ordre de grandeur constaté sur le marché va de 8 000 à 40 000 € pour un petit local, figure déjà dans les plans du propriétaire. Demandez-le par écrit : c’est gratuit et cela change le rapport de force.
Le schéma ci-dessous résume qui porte quoi.
Qui paie les travaux, et pourquoi ils ne se font pas
Le blocage n’est pas juridique. Il est arithmétique.
Les petites entreprises payaient l’électricité 221 €/MWh hors taxes au premier semestre 2025, contre 71 €/MWh pour les gros consommateurs (SDES, prix du gaz et de l’électricité au premier semestre 2025). Soit environ 0,22 € le kWh pour un local de commerce ou de bureau. Prenons un local dont la consommation annuelle atteint 40 000 kWh : 40 000 × 0,22 = 8 800 € HT par an. Cette somme sort de la trésorerie du locataire, pas de celle du propriétaire.
Posons maintenant une baisse de consommation de 20 %, ordre de grandeur usuel pour un bouquet d’actions bien ciblé. L’économie fait 1 760 € par an, soit 15 840 € sur les neuf ans d’un bail 3-6-9 (un bail commercial de neuf ans que le locataire peut résilier à chaque échéance de trois ans). Elle va entièrement au locataire. L’investissement, lui, valorise un bien qui appartient au bailleur.
Deux règles accentuent le déséquilibre. D’abord, les améliorations apportées aux lieux ne sont prises en compte dans la valeur locative du bail à renouveler que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement (article R.145-8 du Code de commerce). Un bailleur qui ne finance rien ne récupère donc rien au renouvellement immédiat ; la jurisprudence admet en revanche que ces améliorations soient réintégrées au renouvellement suivant, point qui mérite l’avis d’un conseil sur votre bail. Ensuite, la plupart des contrats comportent une clause d’accession : les aménagements réalisés par le preneur deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité. Vérifiez ce que dit le vôtre.
Personne ne triche dans cette configuration. Chacun raisonne depuis sa position, et le local continue de payer 8 800 € par an. C’est une mécanique, pas une intention.
Trois façons de débloquer les travaux d’énergie dans un local loué
Négocier au renouvellement ou à l’échéance triennale
Le renouvellement d’un bail 3-6-9 est le seul moment où tout se rediscute : durée, loyer, répartition des charges, inventaire. C’est là qu’un programme de travaux se met par écrit, avec qui paie quoi et sur quelle durée. L’échéance triennale offre une fenêtre plus modeste mais réelle, puisque c’est à cette date que le bailleur doit vous remettre son état prévisionnel de travaux. Préparez cette discussion avec des chiffres sur votre local, pas avec des principes : un pré-diagnostic énergétique chiffre les postes et les économies attendues, et transforme une demande vague en dossier.
Partager l’économie plutôt que le coût
Le montage qui débloque le plus de dossiers ne porte pas sur la dépense mais sur le gain. Le bailleur finance l’équipement, et le loyer est majoré d’une fraction de l’économie constatée. Sur notre exemple à 1 760 € par an, une majoration de 880 € laisse au locataire un gain net de 880 € tout en donnant au propriétaire un rendement sur son investissement. Le mécanisme se formalise dans un avenant, ou dans une annexe environnementale volontaire. Il suppose de mesurer la consommation avant et après, donc de fixer une méthode dès la signature.
Les Certificats d’économies d’énergie (CEE, un dispositif qui fait financer une partie des travaux par les fournisseurs d’énergie) réduisent la somme à répartir. Le locataire comme le bailleur peuvent en être bénéficiaires, à condition de déposer la demande avant la signature du devis. Le détail des opérations éligibles est dans notre guide des CEE en local tertiaire.
Faire seul ce qui ne touche pas au mur
Beaucoup de gisements ne demandent aucune autorisation ni aucun accord de partage, parce qu’ils relèvent de l’exploitation courante du local. Le passage en LED de l’éclairage se situe entre 500 et 5 000 € selon la surface, la régulation et la programmation du chauffage entre 150 et 1 500 € par zone, l’entretien annuel d’un climatiseur entre 80 et 150 € par unité (ordres de grandeur constatés sur le marché, à affiner par devis). Ces postes se financent sur un seul exercice, se rentabilisent pendant que vous occupez les lieux, et ne dépendent d’aucune signature du bailleur tant qu’ils ne modifient pas les lieux loués.
La limite est simple : dès que l’intervention touche la structure, la façade, la toiture ou les réseaux communs, l’accord écrit du propriétaire devient nécessaire, et la plupart des baux l’exigent explicitement. Le retour sur investissement de l’éclairage est détaillé dans notre article sur le ROI de l’éclairage LED en commerce. Et si votre local est classé F ou G, la question du financement se double d’un enjeu de valeur, traité dans comment remonter un DPE F ou G.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser de payer des travaux d’isolation ?
Oui, si les travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (gros murs, charpente, couverture entière) : la loi interdit de les mettre à sa charge et toute clause contraire est réputée non écrite. Si l’isolation ne relève pas de l’article 606, tout dépend du bail, qui doit alors viser ce poste de façon claire et précise.
Qui paie le remplacement de la chaudière dans un bail commercial ?
Le remplacement d’un générateur de chaleur ne relève pas des grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Sa charge dépend donc de ce que prévoit le bail. Sans clause claire et précise le mettant à la charge du locataire, l’obligation d’entretien du bailleur prévue à l’article 1719 du Code civil s’applique.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer après des travaux d’économie d’énergie ?
Les améliorations ne sont prises en compte dans la valeur locative du bail à renouveler que si le bailleur en a supporté le coût, directement ou indirectement (article R.145-8 du Code de commerce). Un locataire qui finance seul ses travaux ne voit donc pas son loyer révisé pour cette raison au renouvellement immédiat.
Le locataire peut-il installer un éclairage LED sans l’accord du bailleur ?
Le remplacement de sources lumineuses relève de l’exploitation courante et ne modifie normalement pas les lieux loués. Dès que l’intervention touche à la structure, à la façade ou aux réseaux du bâtiment, l’accord écrit du bailleur est nécessaire. La plupart des baux commerciaux comportent une clause qui l’exige : vérifiez la vôtre avant de commander.
L’annexe environnementale est-elle obligatoire pour un local de moins de 1 000 m² ?
Non. L’annexe environnementale, dite bail vert, n’est obligatoire que pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces (article L.125-9 du Code de l’environnement). En dessous de ce seuil, elle reste possible d’un commun accord, mais aucune des deux parties ne peut l’imposer à l’autre.
Pour aller plus loin
Les obligations de diagnostic attachées au bail lui-même, et la question de savoir qui paie le DPE, sont traitées dans DPE bail commercial : risques bailleur et locataire. Sur le périmètre du décret tertiaire et ce qui change en dessous du seuil, voir décret tertiaire et locaux de moins de 1 000 m². Ces informations sont à jour au 20 août 2026 ; sur un point litigieux, l’avis d’un avocat spécialiste des baux commerciaux reste indispensable.
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