Méthodologie du pré-diagnostic énergétique tertiaire

Pour qui DiagTertiaire est-il conçu ?

DiagTertiaire est principalement conçu pour les bâtiments tertiaires de moins de 1 000 m² : commerces, restaurants, hôtels indépendants, bureaux PME, cabinets médicaux. Ce segment n'est pas assujetti au Décret Tertiaire (article L.111-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, seuil 1 000 m² inclusif) et n'a donc aucune obligation de déclaration sur la plateforme OPERAT (Observatoire ADEME). La motivation est purement économique : optimiser la facture énergétique sans contrainte réglementaire, dans un contexte 2026 marqué par la fin de l'ARENH au 31 décembre 2025 et la nouvelle structure tarifaire TURPE 6 actée par la Commission de Régulation de l'Énergie.

Le pré-diagnostic est également utilisable en cadrage préalable par les bâtiments de 1 000 m² ou plus assujettis au Décret Tertiaire, en complément (et non en remplacement) d'un audit réglementaire NF EN 16247. Le rapport sert alors à informer le cahier des charges du bureau d'études certifié OPQIBI 1905 ou LNE Audit Énergétique.

Comment ça fonctionne, étape par étape

Sources de données utilisées

Les calculs DiagTertiaire s'appuient sur trois bases de données officielles :

• Base CABS ADEME : Consommations et Activités du Bâtiment dans le Secteur tertiaire. Référence sectorielle nationale, mise à jour périodique. www.ademe.fr
• OID : Observatoire de l'Immobilier Durable, baromètres et rapports annuels du parc tertiaire français. Complète CABS sur les variations par typologie et zone climatique. o-immobilierdurable.fr
• Base Carbone ADEME 2024 : facteur d'émission de l'électricité (mix français), du gaz, du fioul et des réseaux de chaleur. Utilisé pour la conversion kWh en kgCO2 équivalent.

Ces données sont croisées avec les retours terrain de pré-diagnostics réalisés et les fiches CEE (opérations standardisées BAT-EN-XXX, BAT-EQ-XXX, BAT-TH-XXX) qui donnent des références chiffrées sur le coût et le gain de chaque action de rénovation.

Benchmarks chiffrés par typologie

Les références CABS ADEME utilisées comme repère sectoriel pour comparer votre intensité énergétique :

Sources : ADEME base CABS, OID rapports 2024-2025. Variations selon zone climatique (H1 plus froide que H3) et année de construction (avant 1975, 1975-2000, 2001-2012, post-2012).

Limites de précision et fiabilité

La précision visée est plus ou moins 20 %. Cette marge se dégrade dans les cas suivants :

• Bâtiments à activités multiples (mix bureau/commerce, restaurant avec hébergement) : la base CABS catégorise par activité dominante, l'écart augmente.
• Bâtiments en zone climatique extrême (très froide H1 nord, très chaude H3 sud) : les benchmarks moyens lissent les écarts régionaux.
• Bâtiments très anciens (avant 1948) ou patrimoine atypique (monuments, bâtis spécifiques) : pertinents pour audit certifié spécialisé, pas pour pré-diagnostic.
• Activités tertiaires non couvertes par les 8 typologies CABS : nous le signalons dans le rapport.

Pour les obligations réglementaires (Décret Tertiaire, audit L.233-1, certification ISO 50001), le pré-diagnostic ne suffit pas. Il faut faire appel à un bureau d'études certifié OPQIBI 1905 ou LNE Audit Énergétique pour produire un document opposable.

Différence pré-diagnostic, DPE bail commercial et audit réglementaire

Sources : norme NF EN 16247, article L.233-1 du Code de l'énergie (audit grandes entreprises), décret 2022-1272 du 29 septembre 2022 (DPE bail commercial obligatoire dès 50 m²).

Méthodologie de cumul des gains

Lorsque plusieurs actions de rénovation sont identifiées, leurs gains ne sont pas additifs mais séquentiels. Chaque action s'applique sur le résultat de la précédente, ce qui modélise correctement l'effet d'amortissement (un local déjà isolé tire moins de gain d'une régulation horaire qu'un local non isolé).

Exemple : un commerce avec un gisement potentiel théorique de 50 % cumulés sur trois actions (LED 25 %, isolation 20 %, régulation 15 %) ne génère pas 60 % d'économies finales mais environ 45 % séquentielles, ce qui est plus proche des retours terrain.

Le moteur de calcul applique également un plafond technique calé sur les retours ADEME pour éviter les optimismes irréalistes. Le gain total maximal sortable d'un pré-diagnostic est borné, indépendamment des actions cumulées.

Quand passer à un audit énergétique certifié

DiagTertiaire est suffisant pour environ 80 % des TPE/PME tertiaires qui veulent décider d'un investissement ou cadrer un cahier des charges. Un audit énergétique réglementaire NF EN 16247 devient nécessaire dans 4 cas :

1. Grande entreprise (effectif supérieur ou égal à 250 ETP ou chiffre d'affaires supérieur ou égal à 50 M€) : obligation tous les 4 ans (article L.233-1 du Code de l'énergie).
2. Cession ou acquisition avec exigence d'un document opposable.
3. Certification ISO 50001 (système de management de l'énergie).
4. Candidature à un appel d'offres public ou privé exigeant une démarche énergétique formalisée.

DiagTertiaire ne se substitue pas à cet audit dans ces cas, mais peut servir de cadrage préalable pour informer le cahier des charges du bureau d'études. Aucun partenariat commercial avec des bureaux d'études audit : la référence est neutre.